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房产中的数学问题 房地产数学概念 包括占地总面积、总建筑面积、房屋的建筑面积、使用面积、套内使用面积、公摊面积、公共面积、绿地面积等。对于购房者来说，最需要了解的是房屋的建筑面积及使用面积。建筑面积是你购房时房产证上注明的面积，你需要按这个面积来计算房子总价。但这个面积不是你实际使用的面积，你实际使用的面积要比这个面积小，即使用面积。 第二类 价格 包括地价、建筑成本、安装成本、宣传成本、房价。房价中又包括起价、均价、实际成交价、折扣价、套价、总价等。 起价：一般是开发商在广告中妖言惑众的价格，超出想像的低，但你不要信他，这个价格的房子，可以有，也可以没有。　　均价：简单理解，一个21层的楼，均价就是10层的价格。10层以下每低一层会便宜50－100元/平方米。10层以上，每高一层便贵50－100元/平方米。一层和顶层除外。　　折扣价：开发商都是很扣门儿的，从来没有出现过像商场那样七折六折甚至一二折的折扣。一般而言，房地产打折，9.8知足常乐，9折已经很惊喜，8.8折超幸福，8折简直就是天上掉馅饼了。　　套价：指的是不按单位平方米计算售价，而是以单套计算的售价。按套出售的房子的最大坏处就是面积有时说不清，交房时如果实际房屋面积与合同面积差距过大，会引起很多纠纷。 第三类：比例-1 包括得房率、空置率、容积率、绿化率、车位配比、按揭成数、贷款比率、存贷款准备金率等。　　开发商最关心的是得房率。一块地，盖多少楼，能出多少套房子，决定了开发商的利润是不是可以最大化。　　 第三类：比例-2 容积率是说密度，通俗讲，一个10万平方米的社区，住500户和住1000户的感觉肯定不一样。容积率以1为基准，越小说明容积率越低，住着宽敞，越大说明容积率越高，人挨人、人挤人。　　绿化率是说环境，就是绿化面积占到一个项目开发总面积的比例。　　车位配比是个新问题。争车位是现在很多商品房小区业主与物业公司之间的主要矛盾。尤其是2000年左右建成的小区，由于开发商与设计者的目光短浅，设计车位不足，导致很多业主有钱买车，没地停车。　　目前比较合理的车位配比为：1：1.5。即1.5个人拥有一个车位。　　按揭成数是指你买房贷款，要从银行借多少钱。这里面也有一个猫儿腻：开发商为了多收现金，往往会以银行名义加大按揭成数，本可以做成首付30%，他非要你40%。这种情况，最好是到按揭银行打听一下，如果银行首肯30%，你如坚持，开发商也得依你。　　 房地产数学公式-1 房地产数学公式-2 计算说明：1.每月利息 = 剩余本金 ×贷款月利率2.每月本金 = 每月月供额×每月利息3.等额本金还款：每月还本付息金额=[本金×月利率×(1+月利率)还款月数]/[(1+月利率)还款月数-1] 房地产数学公式-2 5.容积率计算公式：总建筑面积/建筑占地面积 房地产数学猜想 各类数学猜想向来都是数学研究领域的皇冠，著名的如歌德巴赫猜想。房地产数学也不例外，很多猜想也充满着迷人的气息。 ??? 猜想一：今年房价是上行还是下行趋势。??? 猜想二：房地产开发商开发一个项目，到底会有多大的利润。??? 猜想三：房地产到底是有泡沫呢？有泡沫呢？还是有泡沫呢？??? 行了，够了！估计够你想一年的了。 一.为什么收入永远赶不上房价? -1 一.为什么收入永远赶不上房价? -2 一.为什么收入永远赶不上房价? -3 最后回过来看事实,事实就是收入的涨幅其实是不可能达到房价的涨幅的,我刚才的计算其实是一种理想中的状态,属于空想,如果我们把这二十年以来房价走势和居民收入走势对比一下的话,就会发现我描绘的其实就是传说中的社会主义了,但问题是我们还在初级阶段呢. 二.投资为什么赶不上房价?-1 二.投资为什么赶不上房价?-2 说一个95年的经典案例,327国债期货,这个东西是低保证金的杠杆交易,092国债涨2.5元,你的保证金就翻番,如果我们有最简单的逻辑就会发现,随着国债到期日的临近,它的价格必定是越来越高,所以一路做多只会赢钱,但市场上偏偏有不信邪的空军,一定要逆流而上,做空这个期货,结果就是最大的空头万国证券以破产被兼并告终,而敢于在这个品种上做多的收益都以十倍计。 二.投资为什么赶不上房价?-3 三.为什么租售比低于利息仍然可以买房? -1 三.为什么租售比低于利息仍然可以买房? -1 * * 第一类：面积 空置率是政府最关心的。房子盖出来了，卖不出去的房子算是空置。空置率高，说明两个问题，一是房价不合理，二是广大人民群众的消费水平不行，间接说明政府工作没做好。 搞懂了概念之后，运用加减乘除等技法，再套用一些计算公式，基本可以是明了房地产的各类价格是怎么来的。 1.使用面积＝建筑面积－公摊面积。一般来说，如果是