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汇率预期资本流动与与房地产价格行业研究-中诚信托
C H I N A T R U S T R E S E A R C H
中诚信托研究报告-房地产行业-专题报告 2016-02-18
汇率预期、资本流动与与房地产价格 行业研究
——汇率与房地产专题
摘要:
1、2015 年是人民币汇率制度的新拐点。未来人民币汇率机制将更多 邹文军
参考一篮子货币,首次公布的 CFETS 中美、欧、英、日四大经济体 zouwenjun@
010
货币权重达到 66.33%,未来人民币汇率制度将向盯住一篮子货币过
渡。
2、美国经济复苏的基础并不夯实,制约美联储加息频率;而大国博
弈使得汇率问题变幻莫测。美联储在2015 年 12 月17 日以第一次加 相关报告
息正式结束了量化宽松的货币政策。从股市表现看,自宣布加息后, 1、《中诚信托研究报告-房地产
行业-专题报告:养老蓝海期待
全球股市均出现了大幅下跌,美国股市并未独立于新兴市场。在当前
模式创新》2015-12-28
全球市场动荡的大背景下,美联储在一季度加息的概率变得较低,美 2 、《中诚信托研究报告-房地产
国加息预期也将后移。 行业-专题报告:零利率背景下
3、2016 年供给侧改革需要汇率与外储稳定,我们认为,后续央行会 的不动产收益权信托》
首选渐进贬值的路径,但随着外储消耗,一次性贬值的预期又将升温。 2015-11-23
央行既不想人民币兑美元汇率连续急剧下滑,也不想过多过快地消耗 3 、《中诚信托研究报告-房地产
行业-行业专题:REITs 星星之
外储;鱼和熊掌都想要,怎么办?化解困境的方式只有一个:资本管
火,正待燎原》2015-09-14
制下的渐进式贬值。事实上,央行与外管局在汇改会陆续出台了一系
列管制措施,以稳定汇率与外储预期。
4、一般来讲,本币升值,房价上涨;本币贬值,房价下跌。汇率与
房价同涨同跌的现象可以在很多国家的不同时期观察到,汇率与房价
的关系高度相关,但并不必然。汇率通过影响金融支持条件影响房地
产价格,对我国房地产市场而言,最为重要的影响路径为汇率变动带
来的货币政策松紧变化以及国内流动性改变状况。理论上,汇率贬值
对房价的影响与汇率升值影响路径反向。
5、我国房地产市场的现状是:房地产市场正在进行正常的自我调整。
在无进一步政策刺激之下,限购条件下一线城市再次出现大幅上涨;
而二线城市也已开始恢复量价齐升。在需求已经明显改善甚至局部出
现过热的背景下,政府在宽松货币环境下显著放松房贷首付比,试图
通过放松地产拉动经济的目的十分突出。
6、我们在此基础上,加入汇率因素影响,我们认为,在不出现断崖
式汇率贬值的情况下,新出台的房贷放松政策足以对冲汇率贬值对房
价的影响。最大的风险在于,人民币贬值空间与节奏的不确定性。由
于资本管制下,外储仍在加速流失,当灾难来临时,房地产仍将受到
重大冲击。目前,市场无法排除汇率失控的预期。
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