[商业计划]郑州德润黄金海岸-王胡砦城中村改造项目可行性报告.doc

“王胡砦城中村改造”项目可行性研究报告 PAGE  PAGE 79 河南德润置业有限公司 “王胡砦城中村改造”项目 可行性研究报告 河南德润置业有限公司 二零零九年七月 目 录 编制说明………………………………………………………………………………3 第一章 项目概论………………………………………………………………4 第一节 项目区位概况……………………………………………………………4 项目概况 ………………………………………………………………5 第二章 项目投资环境可行性分析………………………………………8 第一节 郑州市城市国民经济发展状况 …………………………………………8 第二节 郑州市房地产市场发展概况……………………………………………12 第三节 郑州市南区房地产市场状况……………………………………………14 第四节 郑州市代表楼盘个案分析 …………………………………………… 16 第三章 项目自身分析………………………………………………………20 第一节 项目建设背景及必要性…………………………………………………20 第二节 建设内容及规模…………………………………………………………23 项目选址与建设条件……………………………………………………25 工程建设方案……………………………………………………………27 第五节 公用工程………………………………………………………………38 第六节 消防系统………………………………………………………………46 第七节 环境保护………………………………………………………………48 第八节 节能、节水……………………………………………………………51 第九节 劳动安全、卫生………………………………………………………53 第十节 项目组织管理与实施计划……………………………………………55 第十一节 项目招标………………………………………………………………57 第四章 项目投资经济性可行性分析…………………………………60 第五章 经济分析及财务评价……………………………………………70 第六章 社会效益分析……………………………………………………72 第七章 结论与建议………………………………………………………76 编 制 说 明 为保证本项目可行性分析中数据的科学性和准确性，在报告撰写的过程中，我们查询了河南省建设厅、郑州市统计局、郑州市建委、郑州市土地局土地储备中心、郑州市房管局、郑州市规划局，文中所涉及的统计数据均来源于各职能部门；项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府的规费标准和公司项目数据进行测算；另外，鉴于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造的代表性项目进行调研、分析。这些楼盘调研过程中通过电话、现场考察、寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比、销售情况、配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。 本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的背景及必要性进行论述，对建设规模及内容、项目建设条件、工程建设方案、公用工程、消防、环境保护、劳动安全、卫生、节能、项目组织管理及实施进度，投资估算及资金筹措等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。 第一章 项目概论 第一节 项目区位概况 区域发展综述:项目区域为传统的物流批发基地，受传统经济基础和产业规划的影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中陆物流、万客来等等。 但近年，尤其是2004年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设施的逐步完善：“两纵两横”（淮河路、长江路、嵩山路、兴华街）该区域城市主干道的相继扩宽；南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，区域生态环境将得到进一步的改善；环城高速公路的筹建和穿越该区域的轻轨项目的逐步实施等，都将会吸引更多的物流、人流、信息流汇集于此，共同带动城市该区域的发展，对该区域居住板块的崛起提供更为强大的动力支持。 在这个潜力日益凸显的板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去的几年里，该区域的楼盘也为中原楼市创造了不少亮点，进入2008年，该区域更是新盘迭出，一派繁荣景象。龙湖CBD副中心 第二节 项 目 概 况 宗地位置（宗地位置示意图） 宗地位置：南三环以北、长江路以南、大学路以东、京广路以西和南三环以南、124厂以东、京广路以西、环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，