某假日庄园营销方案.ppt

实际上，很多人相信奢侈品在很大程度上是两种产品的叠加，就是实质性的内容产品和符号标志产品的叠加。而且前者的价值依附后者的价值高度，这和一般日常消费品的原理正好相反。所以对奢侈符号的视觉传达并不是一个简单的过程。事实上被我们统称为时尚类杂志的这部分期刊目前已经不可避免地走向细分。有的杂志注重实用性，除了探讨穿衣打扮，还涉及职场以及两性关系等话题。而有的杂志已经开始分析明星们的穿衣之道，讲高级时装背后的历史轮回，甚至是剖析女性精神层面的欲望。 事实上从今年开始，电视媒体也开始进入奢侈品广告的投放阵营。“因为精品是不需要打大众市场的，所以之前我们一直关注比较分众的杂志，但是现在我们的迪奥化妆品已经开始尝试电视。”而高级奢侈品的广告，从某种意义上来说，已经将消费的冲动和审美的欲望紧密联系在一起。 玛歌庄园营销企划思考 北京百惠勤广告有限公司 提案目录： 一、天津别墅市场状况及重点市场研究、分析 二、玛歌庄园核心价值再认识 三、玛歌庄园营销方法论及营销概念构想 四、玛歌庄园营销企划策略 五、公共关系营销思考与执行 六、示范区/样板间体验营销思考 一、天津别墅市场状况及重点 市场研究、分析 1、别墅开发的宏观利好 ◇本市在售和正在规划的别墅项目十余个，总建筑面积 接近150万平方米。卡梅尔、天鹅湖等别墅项目05年底 前开盘；东丽湖·万科城、红磡领世郡、京津新城等 老别墅项目推出后续产品；朗钜·天域、唐郡等项目 则跃跃欲试，广告推广早已展开。 ◇下半年新面市别墅，主要分布在市区梅江南区域及边 缘区镇。如梅江南区域卡梅尔、 红磡领世郡、松江水 岸公馆等。边缘区镇万科东湖、京津新城·上京别墅 新组团、唐郡等。预计占到住宅总面市量的30%左右。 2、别墅发展走向 别墅类市场热点开始逐渐分散，市场进一步细分，多元化经济型别墅市场发展潜力很大。预计别墅供应量将放大，成交也因此有所回升，产品价格会上涨，上涨幅度趋于缓和。从设计上，别墅产品的私有化空间，与产品的私密性更加得到开发商的重视。 ◇一个方面，独立别墅的面积更趋于理性，换句话说就是为更多 的人所接受。总价控制、面积控制，各项都趋近于小型化，经 济型别墅多半以中小户型为主。这样容积率和平面占地都追求 更为经济。 ◇另一方面，有一些不是独立别墅的别墅，也就是联排、双拼、 叠拼等等，在今年放量的别墅市场上占绝大多数，这类的别墅 并不能算是真正意义上的别墅。 ◇整体别墅市场的类型定位和面积定位都在往下走，这种往下走 并不是说走向低档，而是说更适合中国的国情。一方面它让更 多的中产阶级有能力消费得起，另一方面让别墅盲目地追求豪 华的感觉有所改进。  3、别墅上市量 ◇ 别墅市场分布在梅江、西青、东丽三个板块，分布较为集中，别墅成为主流供应，市场竞争激烈。别墅为本土客户需求为主，建筑风格趋于多样化，从北欧、北美风都有体现，在售项目表现为别墅与小高层别墅与高层的混合型产品，出现了同质化的倾向。 ◇ 本市在售别墅项目已有十余个，总面积接近140万平方米。 4、客群分析 在有别墅购买需求的客户中，只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。而且其中大部分为外籍人士（7.1%），少部分为港澳台同胞（3.7%），外省市与天津籍客户所占比例小于2.5%。结合其他一些案例研究情况，形象地说：9位别墅买家中，只有1位是经验客户，其余8位都是初次购买居住。 由此可见，天津别墅市场的客户群体中的大多数人自身发展较快，但对别墅尤其是中高档别墅的使用经验相当缺乏。 客群口碑影响力,需求特点. 5、建筑规划特色 玛歌庄园1848 法国南部传统别墅的手工艺建造 混合别墅区 朗钜·天域 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 松江水岸公馆 独栋别墅为主的纯别墅社区 红磡领世郡 纯别墅大盘 格调故里 独体、双拼、叠拼别墅 唐郡 式宅院。 由街巷、高墙、门楼、庭院、屋脊等中国传统建筑元素构成 美阳馨苑 连排及四层公寓组成 万科东丽湖北欧墅 以独体别墅、联排别墅为主 卡梅尔 以独体别墅、联排别墅为主 万科水晶城 洋房为主住宅 其中有少量别墅 泰裕温泉别墅 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 俊城·浅水湾 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 蒙地卡罗 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 米兰阳光 联排、独体别墅为主 水畔茗墅 双拼别墅,联排别墅 王朝罗纳河谷 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 大通山水郡 独体别墅、联排别墅 德景蓝郡 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 老城厢11号公馆 独栋别墅,双拼别墅 商住两用 顺驰山倾城 别墅、联排别墅 6、户型设置 200平方米左右的联排别墅成为市场主流，如汐岸国际大岛