[]1不动产估价课件绪论.ppt

不动产估价 中国农业大学烟台研究院 主讲：于立芝 参考书目 《不动产估价》，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版； 《不动产估价》， 朱道林主编， 中国农业大学出版社； 《不动产评估方法与实例》，中国农业大学（烟台） 教学方法 不动产估价是一门理论与实际联 系十分密切的课程，包括基本理论及 实际操作. 课堂讲授：各种估价方法的理论基 础、估价过程及估价实务。 课程主要内容介绍 1．不动产估价的基本原理 、基本概 念及不动产价格的影响因素。 2．不动产估价的基本方法 3．不动产估价实务 不动产估价的 程序及不动产估价报告的基本格式。 绪论 一、我国不动产估价学科发展背景 二、我国不动产估价发展现状 绪论：一、不动产估价学科发展背景 我国现代的不动产估价活动，是在 1978年以后“改革开放”背景下，随 着：城市土地使用制度改革 ； 城镇住房制度改革 ； 不动产法制建设 ； 绪论：一、不动产估价学科发展背景 （一）城镇土地使用制度改革 1、原土地使用制度 对土地实行行政划拨：无偿、无 限期使用，禁止土地使用者转让土地 的制度。 绪论：一、不动产估价学科发展背景 2、土地使用制度改革进程 (1)征收土地使用费； (2)开展土地使用权出让和转让试点； (3)地方性土地使用权出让和转让法规； (4)全国性土地使用权出让、转让条例。 (1)征收土地使用费 1988年9月国务院发布了《中华人民 共和国城镇国有土地使用税暂行条 例》土地使用税每平方米年税额如 下： 　 一、大城市0.5元至10元； 　　二、中等城市0.4元至8元； 　　三、小城市0.3元至6元； 　 四、县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。 中华人民共和国国务院令? 第483号 《国务院关于修改〈中华人民共和国 城镇土地使用税暂行条例〉的决定》 已经2006年12月30日国务院第163 次常务会议通过，现予公布，2007 年1月1日起施行。 总　理　 温家宝 2006年12月30日 土地使用税每平方米年税额如下：??? ?(一)大城市1.5元至30元； ?(二)中等城市1.2元至24元 ?(三)小城市0.9元至18元； (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至 12元。” 绪论：一、不动产估价学科发展背景 (2)开展土地使用权出让和转让试点 1987年11月国务院确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用改革试点。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格，年期及用途出让给使用者，出让后可以转让、出租、抵押。深圳、上海、率先进行了土地招标、拍卖，即土地使用权出让。  绪论：一、不动产估价学科发展背景 (3)地方性土地使用权出让和转让法规 为了使土地使用权出让和转让活动 法律化，做到有法可依，自1987年各地 先后制定和颁发了地方性的土地使用权 有偿出让和转让的有关条例和规定。如 《上海市土地使用权有偿转让办法》 《深圳特区土地管理条利》等。  绪论：一、不动产估价学科发展背景 (4)全国性土地使用权出让、转让条例 1990年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》，这标志着我国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。 绪论：一、不动产估价学科发展背景 3、现行土地使用制度的基本框架 在不改变城市土地国有的条件下， 采取拍卖、招标、挂牌、协议等方式 将土地使用权有偿、有限期地出让给 土地使用者； 土地使用者的土地使用权在使用年 限内可以转让、出租、抵押或者用于 其他经济活动，其合法权益受国家法 律保护；  绪论：一、不动产估价学科发展背景 （二）城镇住房制度改革 1、原城镇住房制度 我国建国后城镇住房制度是一种以国 家统包、无偿分配、低租金、无限期 使用为特点的实物福利性住房制度。 绪论：一、不动产估价学科发展背景 2、住房制度改革进程 (1)城镇住房制度改革的探索和试点阶 段 1978-1990 1980《全国基本建设工作会议汇报 提纲》正式宣布将实行住房商品化的政 策； 绪论：一、不动产估价学科发展背景 (2)城镇住房制度改革的全面推进和配 套改革阶段 1991-1994 《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制 度改革的通知》 明确了房改的目的，重申了房 改的有关政策，提