[]青岛市城阳区夏庄银河花园前期策划2004年--41页.doc

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青岛市城阳区夏庄镇〈银河花园〉 前期营销策划分析报告书 市场分析: (一)项目所在区域城市发展概况 城阳地区概况 1、城阳市区: 城阳市区在建项目多集中在以区政府为中心,半径2公里的经济发展圈内。价位较之夏庄明显偏高,新建多层商业住宅项目平均每方米能达到3000元以上,即使是2000年前的房子每平方米的售价也不会低于2500元。但是城阳地区存在周边村镇集体盖房现象,购房业主多为原周边居民,住户仅拥有集体产权,不能上市交易,价格较低,在1300—2000元/平米之间,目前在城阳市区、周边乡镇存在大量的这样的房产开发形式。 区位:城阳区地处青岛市区北部,是青岛是青岛的北大门立体交通:城阳区是青岛陆空交通枢纽,青岛国际空港座落在城阳区内青岛港和黄岛前湾;胶济铁路、308国道、204国道、济青高速公路、环胶州湾高速公路贯穿其中宜人的气候:城阳区属温带季风气候,冬无严寒、夏无酷暑、温度适中、四季分明,周边的崂山风景区、海滨风光等自然、人文景观美不胜收。 门类齐全的产业:城阳区是青岛市重要的发展腹地和农副产品供应基地,已形成蔬菜、果品、水产、畜牧、花卉五大农业优势及机械、电子、纺织、化工、建材、食品、饮料、医药为主体的工业体系。 丰富的资源:有棘洪滩水库、崂山水库、书院水库,地下水蕴藏丰富;设有变电站8处,总容量达16万KVA;全区已实现交换程控化、传输光缆化的现代化电信网络,装机容量1.5万门以上,邮路四通八达。 条件优越的开发区:有青岛环海经济技术开发区、流亭工业园、青大工业园、红岛工业园、城区工业园等5个开发区,配套设施基本完善,实现了“五通一平”,具备了投资生产的条件。 日益完善的投资软环境:城阳区拥有镇村三级外商投资服务网络,对外商投资项目从洽谈、审批、开工到生产经营提供全程优质服务。域内拥有宾馆、饭店100多家,香格里拉等20多家星级宾馆、饭店星布周边;购物商场遍布全区;各类学校157所,周边高校11所,涉及经贸、电子、建筑、医药、化工等130多个本科专业;科研院所不断增多,现有科技人中1.1万人;条件完备的区属医院1所,镇村卫生院10多所。 迅猛发展的三资企业:目前全区已批准设立外商投资企业630多家,开工投产企业346家,合同利用外资10多亿美元,前来投资的有韩、日、港、台、美、澳等23个国家和地区。从城阳区劳动和社会保障局获悉,截至6月底,该区失业率为2%,在青岛市五市七区中为最低水平,本地劳动力从事二、三产业的为17·6万人,外地务工达到15·7万人,外来务工者人数接近本地劳动力就业人数,全区转移本地和吸纳外地劳动力超过30万人。城阳区是青岛市的近郊区,农村人口数量高于城镇人口,而该区就业形势的变化得益于该区经济的飞速发展。2001年,全区GDP完成151·6亿元,同比增长42·7%,全区税收总额完成12·17亿元,同比增长65·1%,居山东省县市区首位。随着该区农村城市化的快速推进,原有的劳动力就业方式和现实的矛盾越来越突出。农村劳动力转移成为城阳区提高城市化水平、加快区域经济发展的核心问题。该区根据区情确定,每年转移农村劳动力要提高2—3个百分点,计划到2007年,全区一、二、三产业的劳动比例要达到15:50:35,非农产业劳动力占全区劳动力的85%以上。在青岛市率先实现农村城市化。 2001年底,该区在青岛市率先打破城镇工、农民工身份界限,实行城乡就业一体化。城阳区在8个街道设立劳动力就业管理所,并在区劳动和社会保障局建立了劳动力市场,城镇工和农民工一同入场登记,面向区内1500多家中外企业安置工作。同时,该区配套完善了土地、户籍、住房、社会保障等项改革,使失去土地进入二、三产业的农民有稳定感。在城镇建立以居住地划分城镇和农村户口的户籍登记制度,实行城乡户口一元化管理,对在城镇务工、经商、居住的人员,允许在城镇落户,在子女入托、入学等方面,与城镇居民同等对待。 城阳区经济的快速发展,也为外地工参与城阳经济建设提供了机会,每年约8000—10000人加盟城阳。正进集团10年前还是一个20多人的私营作坊,10年后,企业发展成拥有职工5000人、年出口创汇1·2亿美元的青岛市最大的私营企业,企业职工80%来自城阳区外。夏庄镇地处青岛近郊,崂山西麓,地域84平方公里,辖50个行政村,总人口6.5万人。境内风景秀丽,林木覆盖率达52%,是青岛市政府授予的绿化达标乡镇,有崂山水库、华楼山、法海寺、霸王台等多处名胜古迹。镇内水电充足,物产丰富,蔬果品种多样,是青岛市“菜蓝子工程”三大基地之一,所产崂山矿泉水驰名世界。三八国道、青银高速公路、青王公路贯穿其中,又有华仙路、流惜路、空港路与三条干道交接,公路网络四通八达。镇中心距青岛流亭国际机场、距青岛海港、距青岛火车站咫尺之遥是青岛市经济较为发达的乡镇。 近年来夏庄镇大力发展“两

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