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房地产估价概述 内容 第一节：房产与房产价格 第二节：估价理论与原则 第三节：估价作业流程 第四节：房产估价-市场比较法 第五节：房产估价-收益法 第六节：房产估价-其他估价方法 外部评估 合作中介选择《个人信贷业务合作机构管理办法》 注册资本70万以上 以房地产价格评估为主营业务 从事房地产评估业务连续三年以上 至少5登记注册的专职房地产评估师 建设部评定二级以上评估资质 合作数量：2-3家 模式一 银行指定认可评估公司 客户找评估公司评估 客户根据评估公司收费标准，缴费 客户拿评估报告向银行申请贷款 模式二 银行与评估公司合作，协商评估费用（按件收费） 银行根据初审结果，向评估公司发送房产资料 实地评估 想我行出具评估报告（只出结果，不正式） 根据结果审批，正式，不通过，不正式，不收费用 内部评估 二手房交易活跃区域，容易找到众多的交易价格资料，房产价格稳定或上升 个人商品房，并且房龄较短。商用房和其他性质住房不适合 评估人员能使用市场比较法和收益法评估 最近一年我行认可的评估机构报告或交易价格 第一节：房产与房产价格 房产与房产价格 房产定义 房产是指可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位的综合体 实物：建筑结构、设备等 权益：权利、权益和收益，所有权、使用权、租赁权、抵押权等 房产与房产价格 房产特点 位置固定性 产品独特性，不能实现完全替代，不可以无限制供给 寿命长久性 用途多样性 政府制约性，管制、征用等 房产与房产价格 房产类型 按用途划分：居住、商业、办公、工厂和仓储、娱乐、农业、文化卫生 按开发程度划分：生地、毛地、熟地和现房 按收益性划分： 收益性：直接生产租赁收益和其他经济收益 非收益性：私人住宅、行政办公、公共设施等 房产与房产价格 房地产价格形成条件 有用性 稀缺性 有效需求 房产与房产价格 房地产价格特征 区位性：不同城市区域之间的房产价格差异 高值性：价值量大，价格高 差异性：房产独特性，建造条件、标准、设施配套差别 趋升性：时间序列，逐步增值 权益性：土地使用权 房产与房产价格 房地产价格影响因素 个别因素 位置 地质、地形、地貌 土地面积、形状 自然条件 房产与房产价格 房地产价格影响因素 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施 一般因素 行政、经济、人口、社会、环境等共同影响因素 第二节：估价理论与原则 评估理论与原则 房产估价的定义 专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 评估理论与原则 房地产估价解释 专业估价人员，注册房地产估价师 估价目的，估价的用途 评估依据，根据资产评估所依据的法律法规，经济行为文件和重大合同协议 估价原则，估价法则和标准 估价方法，市场法、成本法和收益法 估价对象，被估价的房产 影响估价对象的因素，个别、区域、一般因素 估价实点，估价时所对应的时间 客观合理价格或价值 评估理论与原则 合法原则 要求房地产估价在以估价对象的合法权益为前提进行评估 合法原则内容 合法产权，房地产所有的产权必须的房地产权属证书和有关证件为依据。 在合法使用，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 合法处分，应以法律、法规合同等允许的处分方式为依据。 其他方面，如评估的价格必须符合国家的价格政策。 评估理论与原则 替代原则 要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 如果附近有若干相近效用的房产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些房产价格推算出估价对象的价格 不能孤立考虑估价对象的价格，而要考虑相近效用房产价格的牵制 评估理论与原则 估价时点原则 估价作业中，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用以该时点为准 时点的意义 时间责任：做价时点的建筑物折旧、土地剩余年限 日期修正：寻找对比标准 时点的确定： 以估价作业期确定 以现场勘察确定 依据估价目的确定 评估理论与原则 公平原则 房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来都是公平合理的价值 评估理论与原则 房产评估指导性文件 《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（1999年6月1日执行） 《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日执行） 《城市房屋拆迁估价指导意见》（2004年1月1日执行） 第三节：估价作业流程 估价作业流程 估价作业基本流程 明确基本事项 拟定作业方案 搜集所需资料 实地勘查对象 选定方法计算 确定结果 撰写估价报告 估价资料归档 估价作业流程 明确基本事项 明确估价目的，估价目的源自于对估价的需要