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第四章 房地产评估 第一节? 房地产评估概述 一、土地与土地使用权 （一）土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 （二）土地的特征 1．土地的自然特性：位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性。 2．土地的经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性。 （三）土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。 二、地租与地价理论 （一）地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级差地租和绝对地租两种基本形式。房地产评估中的地租理论基础，是马克思的地租理论。 （二）地价理论 马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。 （三）地价的特征 1．地价是地租的资本化。 2．地价是权益价格。 3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5．地价具有个别性。 6．地价具有可比性。 三、房地产及其特征 （一）位置固定性。 （二）供求区域性。 （三）长期使用性。 （四）大量投资性。 （五）保值与增值性。 （六）投资风险性。 （七）难以变现性。 （八）政策限制性。 四、房地产评估的原则 （一）供需原则。 （二）替代原则。 （三）最有效使用原则 （四）贡献原则 （五）合法原则。 五、房地产评估程序 （一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。 （二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 （二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。 （五）其他价格类型。 二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。 （三）个别因素。 第三节 房地产评估的收益法 一、基本思路 房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。 二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。 三、纯收益 三、纯收益 （一）纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。 （三）客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。 （三）个别因素。 四、资本化率 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。 （一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系。 （二）求取资本化率的方法 1．纯收益与售价比率法。评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。 2．安全利率加上风险调整值法。首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为