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博奥商城招商方案 商业地产招商过程中 经常困扰运营商的几个问题 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商 商业地产的运作不能等同于操作住宅、写字楼。 操作商业地产很重要的原则就是 不能先考虑建筑，而是应该先考虑 商业，首先要从商业经营入手， 进行定位后再考虑建筑。 商业地产项目的建筑规划一定要具备承载商业的功能； 商业地产项目的建筑规划一定要满足商业定位的特殊需求； 商业地产项目的建筑规划一定要考量本地的消费市场和消费力； 商业地产项目的建筑规划一定要考虑业态本地市场的融合性。 欣喜若狂的起跑期和举步维艰的经营期 “商业地产的招商销售火爆并不昭示着项目的成功”几乎成为业内人士目前公认的观点。商铺的招商销售仅仅是商业地产项目运作的一个阶段而已。功败垂成的案例比比皆是。房地产策划公司绝对应该介入商业地产项目，但一定不是商业地产项目成功之关键因素。 A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、业种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计、商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体形象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作） B、商业地产销售多依赖于概念，商业地产运营侧重于商业管理技术。 C、系统性决定了商业地产项目实操中的技术含量，成功的商业地产项目是商业管理技术的综合体现。 D、众多商业地产开发商已经觉醒商业地产的开发应该借助于专业公司的介入，然而在实际操作中会发现，尽管很多的专业服务公司介入项目，但项目的发展不能够尽如人意。商业地产中各个阶段的专业服务并不是孤立存在的，系统性还决定了一种理念的从一而终，所有的专业服务都应该服务于这一统一的理念。 人流进入的方便程度和动线设计 A. 如何让客户进来？如何让客户非常容易地进来？ 而前提是在所有的入口处都有非常明显和醒目的标志，有非常诱人的广告语，有非常有吸引力的活动内容。 B. 如何让客户留得住？如何让客户留得更久？ 毫不夸张的说，我们非常不希望出现市场开业后出现顾客不如营业人员多的情况。这个就需要我们有良好的商业动线设计，有新、奇、特的产品，还要有良好的服务设施。如休闲座椅、茶吧、网吧、电脑书店等。 对于以上问题应该如何解决！！！ 商业地产的立项首先要从商业经营角度入手、要从经营方向可持续发展角度入手。 专业的商业管理经验是细致专业的调研和分析的基础。 精细的商业总体规划定位，定位中各经营主体之间的正确衔接才能够形成商业地产鲜明的主题。 商业规划设计 开发商、经营者、消费者的利益需求通过商业规划建筑及环境、招商、经营等一系列专业化的流程与服务有机融合，来实现项目的可持续增长。 类别分：主力店、次主力店、品类性招商；区域分：外埠、本地； 建立完整的项目开发体系，运营体系 有清晰、科学的商业地产运作流程 我们需要借鉴和引用成熟的运营模式，来了解我们是否完善？？？ 河南的“中关村” 火车站通讯市场集中区域 本项目 如图：我们把文化路东风路区域内暂时称作北片区，火车站区域为南片区 两大板块对比： 南片区 北片区 主要市场 通讯大世界，凯盛通讯城，中州数码等 创新大厦，中关大厦（展厅），百脑汇，数码港，电子大厦，海龙电子城，新派电脑城等 对比市场 通讯大世界 创新大厦 基本信息 三栋四层建筑，总体面积5000平 三期开发，占地面积100亩， 业态 通讯器材及配件 办公器材及配件 区位 火车站商圈 大中专高校云集 交通 火车站、客运总站 交通不便 两大板块市场情况总结： 两大板块客户情况分析： 南板块：主要以批发通讯器材为主，客户普遍关注价低，交通方便，主要消费群体为外阜或者本地电子产品、通讯产品经销商。 北板块：主要以办公器材销售为主，客户普遍关注质量，售后服务等，主要消费群体为高校学生，大中型企业为主。 看了别人，那我们的核心竞争力是什么？？ 我们作为一个项目的优势很多…… 区位价值 作为项目招商，我们应该主打的王牌 王牌—决定胜负 我们主打王牌的基本条件、价值 基本条件： 区位价值：紫荆山商圈、火车站商圈交汇处，配套完善，人流密集，临近地铁1号线、2号线商城路站，距离火车站10分钟，机场高速15分钟，毗邻金水路、紫荆山路、未来路。向东距曼哈顿商圈10分钟路程，中国人民解放军信息科技大学、河南中医学院、河南机电高专等高校云集。 配套管理：商场负责项目的整体形象推广、日常的现场管理、客户查询、突发事件处理和商场活动的组织统筹；安保，卫生，售后等完善服务体系。 价值： 客户对未来价值无限憧憬 完善的配套，贴心的管理服务，完全无后顾之忧。 我们应该如何利用我们的价值去打一场漂亮的战争那？？？ 项目的形象策略 1、硬件齐全：红外线摄像监控设施、电梯、停车场全面仓储服务；商务洽谈、办公空间，商务会议功能；唯一强大展示空间；数