[工程科技]万科转型商业城市综合体营销报告提案稿.ppt

酒店核心模式：上海商城，五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 定位：五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 项目业态：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商场、五星级酒店 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口； 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。 酒店一般定位模式 度假酒店 商务酒店 精品酒店 会议酒店 依托特殊生态资源、景观资源或大型休闲娱乐设施（如自然景观、历史古迹、大型游乐场等） 目标客户以休闲度假为主 多建于传统核心商务区 以服务商旅人士为主 小而精，注重设计元素、独特主题、个性服务 。 多位于城市的涉外/市中心/时尚区域。 目标客户为对酒店商务与休闲消费有着独特、个性化服务需求的高端客户 以会展业的快速发展为依托 提供会议场地及相关会议服务功能 匹配度高，与开发商资源整合 酒店 根据高新区的科学规划定位，把苏州西部（即科技城）建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导城市。 因此智帝中国建议：综合案例模型和科技城的规划定位上考虑，本项目酒店发展在高品质的基础上，注重酒店特色，从酒店产品细分寻找项目可能的主题定位方向 精品酒店 住宅功能核心模式的开发案例---常熟世贸中心 常熟世茂世纪中心， 170万平米CBD国际生活城邦，在住宅驱动下，商业功能从基础型配套向主题商业及大型零售商业逐步推进。 项目位于常熟城东新区，占地面积70万平方米，总建筑面积175万平方米 集国际高端住宅、三幢地标写字楼、旗舰超市、大型主题卖场、专卖店、大型零售店、豪华酒店等多种功能于一体。 生活热力城 欧尚卖场+主题商业 1.2万平米 搜秀活力城 大型零售商业 10万平米 沿街商业 发展的两条路径 住宅+集中商业 ： 高容积率下的商业裙房持有经营， 引进单一百货/超市/家具家电专业店等 大规模商业 住宅+商业街： 长临街面，以销售为目的，依托住宅的 高品质形象，打造风情概念。 无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大 住宅核心模式：各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小。 住宅核心模式：住宅开发可能只是一个“缓冲剂”，同时起到树立形象的功能 住宅核心模式及发展的路径 住宅核心驱动模式成功的关键因素 外因 区位条件——一般为城市新区； 政策支持——政府总体规划（板块）、未来城市人口转移地区； 内因 规模条件——多为百万平米大盘； 开发商实力——多有丰富的住宅开发经验，对商业的开发、招商经营往往需借助第三方资源（商业策划公司、招商公司、运营公司等）； 功能配比——住宅为主导功能、 商业功能以住宅人口的导入逐步开发； 本项目三块地总建筑面积之和离住宅模式商业综合体还有一段距离，6号地块纯住宅性质，单靠住宅引进的人口不能支撑此种模式，因此此种模式综合体不适合本项目。 商业功能核心模式开发案例---深圳华润中心 深圳华润中心以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综合体统一而高效的营运 物业类型 体量（平方米） 定位 写字楼 42000 国际标准5A甲级写字楼 酒店 60000 超五星级酒店——君悦酒店 购物中心（万象城） 188000 “深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心 公寓 15000 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务 商业街 95000 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等 住宅 90000 深圳顶级豪宅 整体定位： 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 开发策略： 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力 业态配比： 商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％ 商业功能核心模式成功的关键因素 外因 区位条件：城市核心区域/区域核心 交通条件：地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统 区域商业功能缺失 人流量大，有一定的商业氛围 内因 大规模：五万平米以上，成为区域商业中心的领导者 突破、创新：商业形态上比其他项目有很大的突破，新的商业模式成为市场焦点； 消费“一站式”：综合性的Shopping Mall形式，包括购物、餐饮、休闲娱乐于一体 中高端定位：往往在首期开发，奠定高端形象 开发商实力：开发商要有非常强的资金实力，同时要有一流的合作单位