[建筑]2012房地产方案.doc

神曲房地产项目营销策划方案 目 录 1 项目概况 11.1 项目地块和项目规划介绍 11.2 开发商介绍 2 丰都县房地产市场情况介绍 4 2.1 项目开发宏观环境 42.2 项目开发微观环境 83 效益分析 15 3.1 项目的市场定位 153.2 项目目标客户群体及特征分析 163.3 项目的产品定位 174 营销策略 21 4.1 销售理念 21 4.2 前期准备工作 22 4.3 销售方法 23 4.4 销售手段 27 1 项目概况 1.1 项目地块和项目规划介绍 本项目地块位于丰都县龙河东组团新区，商业中心附近，北依三甲医院，西临40米宽的市政主干道外为龙河商业中心，东接三甲医院，南靠40米宽市政主干道，交通条件便利通达。 本项目以经典品牌为指导方向，以城市中心地段为核心动力，为白领阶层精心雕琢的“丰都休闲文化生活区”，是符合商务白领精神特质的复合型地产项目。 项目规划总用地面积约36575平方米，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。建筑规划为高层，限高90米，总建筑面积109725平方米。 1.2 开发商介绍 重庆市神曲房地产公司成立于2011年，是一家以房地产开发、销售为主的大型企业集团公司。 经过一年的发展，我公司始终秉持“做文化地产，造精品建筑”的经营理念，遵循打造细分市场上的精品楼盘的发展战略，以严谨务实的态度，积极倡导以人为本、尊重自然、尊重文化的开发理念，致力于开发精品地产项目。 目前公司的总注册资本已达到2亿元人民币，公司财务状况良好。目前公司员工200余人，人才结构合理，拥有一大批优秀的高学历专业人才和经验丰富的业务人员。 神曲房地产公司通过一系列细分市场地产项目的成功运作，从崭新的视角诠释地产与城市、地产与生活、地产与建筑艺术之间的关系，用文化带动地产，用文化推进地产。在市场竞争中集中优势力量，实现了开发经营上跨越式的发展，奠定了神曲房地产公司在业界不断追求卓越的经典品牌形象，充分表现出一个优秀地产集团公司的专业特质。 2 市场分析 2.1 项目市场宏观环境分析 2.1.1 国家房地产政策 今年是名符其实的调控之年，调控措施出台的力度、涉及范围之广都是史上最严历的。今年不同于往年的最大特点是在一年里有二次调控出台，在国家由积极的财政政策向稳健的货币政策过渡的背景下，经济刺激政策在逐步退出，而房地产政策是最先退出的。房地产税收的政策的退出、限购、问责、约谈等。从政策出台后的效果来看，国家统计局公布的数字：1-11月房地产投资和开发同比增长36.5%，仍然保持了很高的水平。其中商品住宅的投资增加了34.2%，占房地产开发投资比重70.3%，在11月当月房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。第二是房地产新开工面积比较高，今年1-11月全国房地产新开工面积增加14.51亿平方米，增加45.7%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。保障房的建设有所增加。这些上涨的同时也有?几个降低：交易量有所降低，特别是政策刚出台时。信贷的增幅低了，商业银行和公积金信贷有明显下降，包括对于房地产开发贷款都有所控制。10月房地产开发景气指数虽比前期低但是目前仍在比较高的水平上。不同城市的房地产市场走势有所差异。一线城市的调控细则出台，对市场影响较大，一些二三线城市调控力度相对较小，对市场影响小。这是今年市场运行的特点。 2.1.2 丰都县房地产市场成因分析 （1）居民购买力的提高是支撑房地