20140326-政策分析-二胎政策对房地产市场影响.pptVIP

* 政策分析—“单独二胎”政策放开，对房地产有何影响？ 四川中原二级市场研究中心 2014-03-26 “单独二胎”政策开放历程 2007年开始 数家官方的研究机构接受国家人口计生委委托，就生育政策的进一步调整完善展开调研。 2010年1月 国家人口计生委下发文件，提出开展“单独二胎”政策试点工作。 2013年3月 国家人口计生委与卫生部合并成立国家卫计委，“单独二胎”政策再度被纳入议程。 2013年11月 十八届三中全会提出，坚持计划生育基本国策，启动实施“单独二胎”政策。 2014年3月 四川省第十二届人大常委会第八次会议表决通过《四川省人口与计划生育条例修正案》，“单独两孩”政策在四川正式实施。 三大原因 “单独二胎”政策开放背景 1、人口红利见顶 2、人口老龄化 3、调整生育结构 1 人口红利见顶 所谓人口红利，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。 2013年1月国家统计局公布的数据显示，2012年我国15—59岁劳动年龄人口在相当长时期里第一次出现了绝对下降，比上年减少345万人，这意味着人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关”。 2 人口老龄化 2010年第六次人口普查金字塔图 全国第六次人口普查的公报报告，我国0~14岁的人口为2.2亿，只占全国人口的16.60%，比2000年第五次普查结果下降了6.29%。 与此同时，60岁及以上人口达1.8亿，占全国人口的13.26%，比第五次普查结果上升1.91%，老龄化进程逐步加快。 3 调整生育结构 由于重男轻的传统思想，中国男女比例失衡现象依然存在。根据计生委于2013年底统计的数据，70后、80后、90后非婚人口中男性比女性共计多出2315万。目前新生儿男女比例大致是6:5。这意味着，二十年后将有数千万男性找不到老婆. “单独二胎”政策对房地产影响1 三大需求 B.学区房 优质学区房在市场上一直较为紧缺，“单独二胎”政策放开将增加学区房需求，使学区房供不应求的现状愈发严峻 A.改善性住房 生育二胎的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求，改善性需求将会增加 C.子女置业 经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业 “单独二胎”政策对房地产影响2 人口增长拉动购房需求增长 A.城镇婴儿增长量 当前适龄独身子女（定义为25-34岁）约2200万 假设50%的家庭生育“二胎”，将带来年9-12%的增长量 备注：数据测算来自国泰君安证券 B.城镇购房适龄人口增长 当前我国城镇购房适龄人口(定义为20-45岁)约3亿人 “单独”二胎放开可使适龄购房人口在2051年增加约2800万(+8%) 总 结 “单独二胎”政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求最为直接，其次是学区房。因此，受益于家庭结构的变化，对大户型的需求或有一定增长，而子女的教育也会产生对学区房的需求。 对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率，当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。“单独二胎”政策的放开，未来受益于人口红利的增加，长期来看会产生新增的房地产需求。 总的来说，“单独二胎”政策的放开，短期内对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的需求。长期来看，主要受益于人口增长产生的新增购房需求。 四川中原策略中心 微信号：sczyclzx *