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第5章 房地产评估 5.1 房地产评估概述 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.1房地产评估概述 5.1.1 房地产的概念及其特征 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。 1)土地及土地权利 (1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 (2)土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。 (3)土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。 2)建筑物 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 3)房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。 房地产一般具有如下特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。 5.1.2房地产评估原则 1)合法性原则 2)最有效使用原则 5.1.3 房地产价格及其影响因素 1)房地产价格及其种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 房地产价格 1、房地产总价格=建筑总面积 x售价 2、房地产单位价格=总价格/建筑总面积 3、容积率=建筑总面积/土地总面积 4、楼面地价=土地总价格/建筑总面积 =土地单价/容积率 土地单价=楼面地价x容积率 案例 广州富力地产在珠江新城拍得一宗土地，土地面积14390平方米，总地价4.6亿元，政府允许建100730平方米。 容积率、楼面地价和土地单价各是多少？ 容积率=100730/14390=7 土地单价=460000000/14390=31414 楼面地价=31414/7=4488 作业 中国烟草公司于2010.3.15在北京海淀区拍到一宗土地，总价格26亿，楼面地价3.1万，容积率7，计算建筑总面积和土地总面积？ 土地价格 1、基准地价 （综合土地级别的平均价格） 2、标定地价 （以基准地价为依据，通过系数修正进行评估） 因开发程度不同，土地价格也不同 生地价格 （支付了征地补偿费但未开发） 毛地价格 （土地上有 待迁建筑物） 熟地价格 （已达到三通一平） 2)房地产价格的特征 (1)房地产价格是房地产权益的价格。 (2)房地产的价格有两种基本表现形式,即房地产交易价格和房地产租金价格。 (3)房地产价格易受个别因素的影响,一般情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价能力,以及感情因素的影响。 3)房地产价格与房地产评估价值 4)影响房地产价格及评估价值的因素 从经济学的角度来看: ①房地产的使用价值,即房地产的有用性；②房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。 从房地产开发经营的角度来看: ①房地产的实物②房地产的权益③房地产的区位等。 影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。 (1)一般因素 指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。