[法学]第七章土地增值税.ppt

第七章 土地增值税 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。 一、概　述 概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。 特点1.以转让房地产取得的增值额为征税对象2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超率累进税率5.实行按次征收 二、纳税人 纳税人　　所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。 特点： 1.不论法人与自然人。 2.不论经济性质。 3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 4.不论行业。 三、征税范围 征税范围　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。　　（一）征税范围的一般规定　　1.转让的土地，其使用权是为国家所有。转让非国有土地的行为均不征税。 2.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权发生转让。 国有土地出让行为; 未转让土地使用权、房产产权的行为。　　　 三、征税范围 3.转让的房地产要取得收入（有偿），对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。“赠与”仅指以下情况：　　 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 三、征税范围（具体规定） (二）若干具体情况的判定 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。 具体分为三种情况： 1.出售国有土地使用权的。 2.取得国有土地使用权后进行房屋开发建 造然后出售的。 3.存量房地产的买卖。 三、征税范围（具体规定） 三、征税范围（具体规定） 四、税率 土地增值税四级超率累进税率表 五、转让房地产增值额的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额 五、转让房地产增值额的确定 扣除项目及其金额 （一）新项目转让——房地产企业扣5项　　1.取得土地使用权所支付的金额　　取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。 其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式： ①以出让方式取得的，为支付的土地出让金； ②以行政划拨方式取得的，为转让土地使用权 时按规定补缴的出让金； ③以转让方式取得的，为支付的地价款。　 五、转让房地产增值额的确定 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）　　（1）土地征用及拆迁补偿费。　　（2）前期工程费。　　（3）建筑安装工程费。　　（4）基础设施费。　　（5）公共配套设施费。　　（6）开发间接费用。 五、转让房地产增值额的确定 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。 　　 具体又分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 （注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额） 五、转让房地产增值额的确定 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 【应用举例】开发费用的扣除 某房地产开发企业同时期开发两个楼盘项目分别为“邕江湾别墅园”和“星河兰亭”，其中邕江湾开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元。由于同时开工企业缺乏资金，向北部湾银行借入款项