[法学]第三章 房地产法规用地法规.ppt

第3章 房地产用地法规 1982年,深圳经济特区开始收取土地使用费; 1988年,征收城镇土地使用税; 1994年,城市房地产管理法第一次规定土地出让金。 第3章 房地产用地法规 1、国有土地使用权出让概念 2、国有土地使用权出让的法律特征 民事法律行为 要式法律行为 有偿行为 附带特殊义务 第3章 房地产用地法规 1、国有土地使用权出让原则 国家主权 政府集中管理 合理利用土地 自愿、公平、等价有偿、诚实信用 第3章 房地产用地法规 2、国有土地使用权出让的方式 （1）协议出让 （2）招标出让 （3）拍卖出让 （4）挂牌出让 第3章 房地产用地法规 1、国有土地使用权出让的最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 第3章 房地产用地法规 2、国有土地使用权的收回 国家强制收回 土地使用权届满收回 提前收回土地使用权 需调整使用土地时的收回 第3章 房地产用地法规 1、国有土地使用权划拨 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 第3章 房地产用地法规 （1）仅限于国有土地 （2）没有明确的期限 （3）无偿取得 （4）用途是特定的 第3章 房地产用地法规 国家机关用地 军事用地 城市基础设施用地 城市公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 第3章 房地产用地法规 1、划拨土地使用权取得的程序 （1）用地提交用地申请 （2）土地行政主管部门审查和批准 （3）进行土地使用权划拨 （4）核发国有土地使用证 第3章 房地产用地法规 2、划拨土地的使用 （1）出让 （2）出租 （3）作价入股 （4）法定事由的规定 第3章 房地产用地法规 3、划拨土地使用权的终止 （1）国家征收 （2）使用人不再需要 （3）特定项目终止 （4）土地灭失 第3章 房地产用地法规 土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 第3章 房地产用地法规 1、国有土地使用权转让的方式 （1）出售 （2）交换 （3）赠与 （4）继承 （5）作价入股 第3章 房地产用地法规 2、土地使用权转让的原则 （1）权利义务同时转让原则 （2）产权关系一致的原则 （3）不得损害效益的原则 第3章 房地产用地法规 3、土地使用权转让的条件 （1）以出让方式取得的土地使用权转让条件 （2）以划拨方式取得的土地使用权转让条件 第3章 房地产用地法规 4、土地使用权禁止转让的情形 （1）以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的 （2）司法或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 （3）依法收回土地使用权的 （4）共有房地产未经其他共有人书面同意转让的 （5）权属有争议的房地产 （6）未依法登记领取权属证书的 （7）法律、法规规定禁止转让的其它情形 第3章 房地产用地法规 是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。 第3章 房地产用地法规 出租方必须是合法的土地使用权人，并具备出租条件 土地使用权租赁行为发生时，地上建筑物、其他附着物一并出租 土地使用权租赁须订立书面租赁合同 土地使用权租赁必须办理登记 第3章 房地产用地法规 1、含义： 国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 第3章 房地产用地法规 2、方式及适用范围： 招标、拍卖或者双方协议的方式。 第3章 房地产用地法规 3、国有土地租赁合同： 租金 租赁期限 效力 （出租人与承租人的权利义务） 第3章 房地产用地法规 特定的主体 无偿使用 使用受限 第3章 房地产用地法规 1、集体土地征用的概念 是指国家因进行社会经济、文化、国防以及社会公共事业建设的需要，将属于集体所有的土地强制收归国有。 第3章 房地产用地法规 2、集体土地征用的法律特征 政府行政行为 强制行为 实行一定补偿 发生权属变更 第3章 房地产用地法规 1、集体土地征用的条件 （1）国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的 （2）省级政府批准：基本农田以外的耕地不超35公顷的；其他土地不超过70公顷的 （3）征收农用地的，应办理农用地转用审批。 第3章 房地产用地法规 2、集体土地征用的程序 （1）征地方案公告 （2）权利人办理征地补偿登记 （3）制定征地补偿、安置方案，并征求村集体及农民意见 （4）落实相关补偿费用（征地补偿、安置方