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研析房地产价格急剧上升背后的泡沫现象 张爱东 上海张爱东工程设计顾问有限公司 200023 【摘要】：人们的生活离不开衣食住行，住房问题直接影响到人们的生活质量以及社会的和 谐发展。关于房地产的价格，小幅度上涨是可以让消费者接受的，如果短时间内持续上涨 就很有可能引发泡沫危机。我国的一些地方政府为了追求房地产带来的短时间的经济效益， 竟然放任房价的不正常上涨。房地产与政府、金融机构之间互利互惠也推动了房价的上涨， 这将会是一场恶性循环。下面文章中就这一问题提出了自己的看法。 【关键词】公共政策;房地产;价格泡沫 中图分类号： F293 文献标识码： A 1 引言 所谓的住房公共政策就是指政府这种公共权力机构根据特定目标运用特定的工具融 合社会中的住房信息来解决住房公共问题以及促进社会公共利益的整个活动过程。我们要 认真落实习近平总书记的指导方针，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户 切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。 2 房地产价格泡沫及其成因 房地产价格泡沫指的就是在各种各样因素影响下房地产价格不正常的快速持续上涨。 当然了，不是所有的价格上涨都会引起价格泡沫危机，但是只要出现了房地产的价格泡沫 就一定存在价格持续快速上涨的情况。房地产价格的适度上涨应该是合理的，但是急剧快 速的飙升则可能蕴含着泡沫的危机。 2．1 房地产价格泡沫主要指标检验 2．1．1 房价收入比 房价收入比是住房价格与所在城市居民家庭年收入的比值，比值反映了一个家庭对住 房的支付能力，还可以用来分析居民对住房的需求量。房价收入比=城镇人均住宅建筑面积 ×商品住宅销售价格/城镇居民人均可支配收入。按照世界银行的标准，房价收入比一般在 1.8-5.5 倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3-6 倍之间，该比值越大，说明居民家庭 对住房的支付能力越低。通过调查可以发现，中国目前全国范围内的房价逐年上涨，房价 收入比已经相当高，远超过国际上房价收入比 3-6 倍的标准范围，北京和上海等一线城市 的房价收入比更是大大超过合理范围，潜在泡沫风险严重。 2．1．2 房价租金比 根据投资机会评估的贴现现金流模型，住房投资的基本价值是未来可提供给投资者购 买住房服务所能带来的现金流量现值，这一住房提供的现金流在有效市场中大致等于房屋 的租金收入。房价租金比也称租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面 积房价之间的比值，用来衡量一个区域房产运行状况，可用来判断楼市是否存在泡沫。某 种意义上而言，这个指标比房产售价更能体现房屋供求关系，可以用来评估目前租房合适 还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的 一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。按照国际惯例，房价一般 是月租金的 100～200 倍。但是计算房价租金比需要限定地区的租金价格，目前还难以获得 租金价格的权威数据，所以计算比较困难，且难以统一。房价租金比越大潜在的泡沫风险 越大。 2．1．3 其他价格类指标 通常情况下，房价涨幅应与GDP 的涨幅一致或大体接近，一旦房地产价格涨幅大大超 过 GDP 的涨幅，则意味着房地产市场偏离实体经济程度较大，此时房地产泡沫形成的可能 性比较大。一般认为，房地产价格增长率与GDP 涨幅的比率超过2，就可以认为房地产出现 泡沫。另外，住宅能够满足人类居住需求，是价值很大的消费品，其价格的变化理论上应 该与 CPI 变化基本同步。如果房价涨幅过大，并大大超过物价涨幅时，住宅价格很可能已 经偏离其内在价值，此时房地产价格泡沫形成的可能性就越大。 2．1．4 投资类指标 房地产投资适当的增长能够促进经济的增长，但是如果房地产的增长幅度过大就会浪 费资源，还会导致房地产行业投资结构失调、经济结构不平衡。所以，我们可以根据房地 产投资占 GDP 的比值来分析投资是否适度。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重， 从另一个层面反映房地产业发展规模与国民经济总量之间的关系，是衡量房地产业发展稳 定性、持久性的一个重要指标，可以反映全社会固定资产投资结构的合理性。如果该比值 过大，说明房地产投资会对其他固定资产投资产生挤出效应，造成经济发展后劲不足。同 时，从房地产泡沫的历史来看，宽松的信贷条件下，房地产贷款增长过快极易加速房地产 泡沫的形成。另外