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农村宅基地管理存在的问题及对策综述 王广东 临沂市国土资源局罗庄分局农房用地管理站 山东临沂 276017 摘 要：随着农村经济的发展和农民物质生活水平的提高，农村住宅 建设进入了新的发展时期。目前农村宅基地基本纳入了依法管理轨道， 但依然存在浪费土地现象严重、产权不明晰、法律法规不健全等问题， 既影响了保护耕地基本国策的贯彻落实，也不利于农村建设和经济发 展，必须采取有效措施加以管理。 关键词：农村；宅基地管理；措施及对策 中图分类号:F320 文献标志码:A 1 宅基地管理目前存在的问题 目前，在宅基地管理上，随着相关管理政策的逐步推进， 农村 宅基地管理不断规范化，在宅基地管理上取得了一些成绩，但由于某 些环节上还存在一些不规范的现象，导致了宅基地管理还存在很多问 题。通过对存在的问题分析，探讨了提升农村宅基地管理水平的相关 对策。 1.1 法律法规建设不完善，管理难度增加 国土资源部于2004 年以部门意见的形式，颁布了 《关于加强农 村宅基地管理的意见》，法律自身的效能相对比较低，这与立法较为 完善的城市房地产管理对比来看， 宅基地管理立法存在一定的滞后 性，导致法律存在真空，内容也不细致。宅基地方面的法律法规建设 的不完备性，导致管理难度进一步增大，特别是在农村宅基地管理中 出现的一些新问题， 很难得到有效的解决，给执法带来一定难度。 现在建设用地行为违法多，农村村民违法用地是宅基地管理混乱的重 头戏，农民建房选址存在盲目性，未批先占、不批亦占现象严重，造 成了很大的负面影响。有关规定的滞后，加大了宅基地管理难度。关 于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量少，目前对农村宅基 地的管理依据仅限于土地管理法律法规的相关政策性文件和个别条 文，这些法律法规和文件，操作性不强，缺乏系统性和针对性，相互 之间缺少衔接，因此造成宅基地管理上的不规范，给土地行政执法和 民事司法工作带来了很大的困难。 1.2 宅基地规划存在滞后性，“空置住宅”现象普遍 宅基地规划存在一定的滞后性，一些政策未落实到点上，也没有 针对村庄布局展开深入详细的规划，规划所起到的控制、引导作用并 不够，也不能科学确定农村宅基地用地规模与布局，这势必在某种程 度上减缓城镇化的进程，使得农村宅基地在使用上呈现失控的态势。 相关资料显示， 农村存在大量的 “空置住宅”，特别是随着城镇化 进程的进一步提速，相关的配套设施不能实现与时俱进，宅基地管理 未步入良性轨道。 1.3 居民点布局混乱，浪费土地现象严重 农民建房浪费土地现象严重，基本上没有统一规划，哪里地势好 就在哪里建，选址多数选择在自家的承包地、自留地或交通较为便利 的道路两旁，有些城郊村见缝插针，造成农村居民点布局分散，没有 形成集中布局的形势。新房旧房错综复杂，极为混乱，且占用耕地较 多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的 平面布局、规模、空间结构都缺少科学性，造成土地的严重浪费。 1.4 一户多宅和超占现象严重， “空心村”、闲置、空置宅基地较为 普遍 据调查，现在农民超占现象严重，约15%的农户拥有多处宅基地， 空置住宅面积不断增加。农民在新的地点建房，但旧房又拆除，形成 了的空心村。在某些地区各种特权人群利用各种关系和优势，占用农 村集体土地建住宅，一户多基和超占面积现象更为突出。随着城市化 进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象更 为普遍。 1.5 产权不明晰，宅基地流转机制缺失 由于宅基地相关配套工作的滞后，导致农村宅基地情况不清，产 权不明，宅基地缺乏规划。农村集体土地非法入市，农民私自出租宅 基地、非法转让，私下协议，未办理合法手续，农村宅基地的市场流 转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在，宅基地和住宅 的非法交易禁而不止，交易量呈增多趋势。缺少必要的指导与规范， 出现的隐性交易行为，严重制约了土地市场的正常运作，并且也加剧 了农村宅基地流转中的产权纠纷，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧 了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。 2 加强农村宅基地管理的措施及对策 2.1 制定农村宅基地管理的法律法规，推进农村宅基地的集聚化建设 步伐 首先，制定农村宅基地管理的法律法规。从当前农村宅基