物的业管理基础知识.ppt

（五）业主大会和业主委员会的决定效力 1、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力 业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，管理机构。依据法定程序做出的决定，代表和广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，实施业主大会的决定对业主应当具有约束力。（ e.g. ） 2、具有约束力必须同时具备的四个条件 （1）依法设立的业主大会、业主委员会作出的； （2）依据法定程序作出的； （3）符合法律、法规及规章， （4）不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。 上述必须同时具备，否则决定对业主没有约束力。 二O一五年九月七日 一、物业管理法律的渊源  物业管理法的渊源是指物业管理法律规范借以表现的形式，它主要表现在各国家机关根据其权限范围所制订的各种规范性文件之中。 （一）宪法 （二）法律 （三）行政法规 （四）地方性法规 （五）规章 （六）司法解释性文件 （七）规范性文件 （一）宪法 宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力。宪法中这些关于房地产权属、私有财产权、继承权、住宅、公民权利等方面的规定和原则，是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的重要组成部分，在整个物业管理法律的渊源中具有最高层次的法律效力，对物业管理的立法、司法均具有最高指导作用。 一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。 （二）法律 　 民法是调整平等主体之间关系的法律，2007年颁布实施的《物权法》作为民法的重要组成部分，就是通过确立物权归属和利用的基本规则，规范市场主体因物的归属和利用而产生的财产关系，维护市场经济秩序。将宪法规定的保护公私财产的精神落实在对国有资产、集体财产和私人合法财产保护的具体规定上。物权法的规定体现了宪法的精神。 《物权法》涉及物业管理的篇章主要有第六章业主的建筑物区分所有权、第七章相邻关系、第八章共有。 e.g. （三）行政法规 2003年9月，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。2007年，为了保持《条例》和《物权法》的一致，也为了解决《条例》实施过程中存在的问题，国务院对《物业管理条例》进行了修订。新的条例于2008年8月公布。 （四）地方性法规 地方性法规是指省、自治区、直辖市，自治区人民政府所在地的市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在法定权限内制定发布的适用于本地区的规范性文件。 自1993年，深圳人大颁布全国第一部物业管理地方性法规后，全国各地先后制定了的物业管理法规， 1997年，市人大颁布《上海市物业居住管理条例》。2004年，市人大颁布《上海市住宅物业管理规定》；2010年，市人大对《规定》重新进行修订；修订后的《上海市住宅物业管理规定》于2011年4月1日起正式施行。 （五）规章 规章包括部门规章和地方政府规章两种。在物业管理法律渊源中，部门规章的数量最大，也最常用，而其中又以住房城乡建设部制定发布的规章为主。这些规章主要包括《物业管理企业资质管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等。至于地方政府规章，因地方政府的实际情况各异，所制定的规章也有所不同。 （六）司法解释性文件 最高人民法院作为中国的最高审判机关。为了在审判工作中正确贯彻执行法律，它可以在总结审判实践经验的基础上发布司法解释性文件，包括发布在审判工作适用某个法律的具体意见。在实践中，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等司法解释性文件中关于物业管理方面的规定也是物业管理法律的重要渊源之一。 e.g. （七）规范性文件 由于物业管理行业正处于起步和进一步发展阶段，立法条件还不成熟，而物业管理领域的改革又势在必行。为此，政府及职能部门颁布了一些具有针对性和指导意义的政策性文件。如，由市房管局发布的《加强本市住宅小区业主委员会建设的若干规定》，《关于印发业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约、专项维修资金管理规约示范文本的通知》等。