中粮天津河东区中心商务区项目汇报下.doc

中粮天津河东区中心商务区项目汇报下 D及交通联系理解项目4TZ周边属性8??基地位于天津市河东区，紧邻河东区政府，属于天津中心地带，周边交通非常便利。??东邻天津市的内环线，西侧为赤峰桥，并可便捷地通往河西区等其他区域。北侧为七纬路，南侧为六纬路。??地块狭长，靠近三个交通节点，可以自然划分成三个区域。同时A地块靠近海河，具有一定景观资源优势。 D理解项目49TZ项目交通条件??内环线、六纬路、海河东路和津塘公路是本项目附近的主要公路，地铁9号线及其连接的津滨轻轨是本项目附近的主要轨道交通;??大光明桥、保定桥和奉化桥是本项目通往和平区、河西区的主要桥梁。 D项目基地条件理解项目50TZ本项目地块内现状以住宅为主，还包括酒店、办公楼、企业、学校等，需要拆迁的建筑物较多。35KV变电站华杰中学住宅国家海洋信息中心办公楼翔宇小学 D理解项目51TZ地块优劣机危分析SWOT 分析–优势amp; 劣势优势??地处天津市规划的中心商务区之一——南站CBD，未来发展前景较好;??地铁9号线经过地块并设有2个站点，可以连接地铁2号线、津滨轻轨和京津城际快速铁路，提高了本项目的可及性;??与小白楼商圈和中心中心商务区仅一河之隔，有利于区域商业和商务氛围的提升;??地处河东区发展较早的商业与商务中心，是河东区发展的核心区域。劣势??现状地块内建筑物较多，拆迁难度较大；??地块狭长，规划设计难度较大；??大量拆迁导致地价较高，建议提高容积率摊低楼面地价；??本项目东南侧的热电厂有粉尘污染，不利于本项目开发居住类物业，建议提高建材品质，降低对公寓室内的污染；??地块内有一个35KV的变电站，对周边开发公寓有不利的影响。 D劣机危分析5TZ地块优理解项目2SWOT 分析—机会amp; 威胁机会威胁??本项目与嘉里中心、九龙建业六纬路项目处于同??本项目周边的嘉里中心、九龙建业六纬路项目与一区域，三个项目同期开发有助于区域价值的提本项目开发的物业类型基本相同，未来可能与本项升，同时也有助于提升区域内的商业和商务氛围；目构成竞争；??本项目周边规划的酒店、写字楼项目较多，对本??海河对岸天津金融城内没有规划居住类物业，本项目可能开发的酒店和写字楼形成较大的威胁，本项目可能吸引金融城内的办公人口在本项目购买公项目应充分利用轨道交通优势及对天津东部区域辐寓；射能力较强的优势。 项目规划设计初探C规划设计理念及方法C规划设计方案脉络 D规划理念及手法54TZ规划理念基于对此地快的现状调查分析以及城市定位，我们将本项目的设计概念定位——”城市之芯” D及方法规划理念5TZ规划理念5多核示意图在“城市之芯”中，我们引用主板、芯片与系统各自特点和相互之间的联系，将现代科技所蕴含的智慧结合项目设计的命题，从功能、结构、形态、环境、等各个方面对地块进行调整和完善，建设以商业、商务、居住为主体，文化、休闲综合发展的，具有“多种核心”功能的“东方未来城” D规划理念56TZ“城市之芯”——多核领导下的有序机体商业核商业核位于地区内交通最为便利的位置，以凝聚人气与财气。集中商业板块构成了地区内的商业核心。并向四周放射，构成了地区内完善的商业网络。景观核在“城市之芯”中，人工景观体系为结合了完善步行系统的线性生态廊道，并与集中绿地共同构成区域内完善的景观网络。“未来之芯”内部景观的感受被极大的强化。交通核在“城市之芯”中，交通核是带动周围商业和居住核的核心，通过与轨道交通的连接，增加了人流量，使整个地区的商业环境得到极大的提升，商业资源得到更大的利用。 D57TZ规划设计方案脉络功能分区紧邻火车站，具有良好的可视性，布置酒店、主题商业（婚庆）及公寓，成为火车站区域分区原则地标建筑。整个地块内的建筑功能分区根据功能、形象、位置、重要性以及交通的便利程度来规划。主要布置高档住宅，结合地铁七核心与展开：以交通流经路站配置社区级商业及沿街店量为先导，以景观布置铺，形成社区中心。为自然划分。在紧邻城市道路、交通便捷的南、北两端，布置商业以及高密度公寓区。相对较安静、私密的中地铁十一经路站与内环路相间部分则布置中高密度交，将是主要换乘站，配置的住宅。购物中心及公寓 D规划设计方案脉络58TZ绿化景观??在“城市之芯”中，将形成区域、边缘、节点、地标几类景观要素构成的景观框架，以组织人的活动为主线，注重景观和观景两个层次的景观内涵。 D规划设计方案脉络59TZ公建核??在“城市之芯”中，A地块布置为集商业、酒店、SOHO公寓等多种商务功能为一体的综合商务区。??多元空间形式组合，多元文化对话场所，使其成为整个区域的标志。 D规划设计方案脉络60TZ商业核??在“城市之芯”中，商业核心位于地区内交通最为便利的位置，以凝聚人气与财气。??商业类型丰富：商业将涵盖主题商场、地下商业街、以及