高密市潮流前线购物中心招商执行方案.doc

流行前线营销执行方案 前 言 从购物中心的发展趋势来看，一个成功的购物中心，除了拥有良好的地理位置及硬件设计外，完备的软件规划及招商是不可欠缺的必要因素，因此如何建立消费导向的招商策略，以落实流行前线的集客优势，将是我们现在及未来努力的方向。 由于前期对本案（流行前线）的产品定位、规划等方面已形成了较为明确的方案，在此基础上，我们侧重对流行前线的招商、销售以及开业运营（以元旦开业为节点），制作针对性的、可操作性的方案。由于时间紧迫，加之本项目的特殊性（之前开业两次，没有取得预想效果，有一定负面影响），必须采用差异化的营销策略，项目以全新、高调的姿态强势入市，消弭负面印象，提升商业美誉形象，寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，打造持续经营的长久旺盛，实现赢利的持久化与最大化。 第一部分、背景 一、项目概况 1、地理位置： 位于高密城市主干道人民大街核心区域，交通畅达，地理位置十分优越。 2、商业体量： 总建筑面积为21586.83平米，共分四层，其中一层为5649.4平米，二层5612.27平米，三层和四层分别为5162.58平米。 3、工程进度： 目前正在施工中，需留有足够时间进行商场整体装修、美化、亮化，以及留有足够时间给经营业户，进行店面和店内装饰装修。 4、试营业及开业时间： 计划为12月试营业，元旦为正式开业时间。以下方案以此为时间节点进行工作计划安排。 5、基本经济参数： 总建筑面积 21586.83平米 平均面宽 2.6米 商铺套数 一层约251套；二层约286套 平均进深 4米 商业层数 4层 层高 4米 公摊 约50％ 街宽 2.4米 柱距 4.5—6米 步梯 5个 电梯 自动扶梯两部、升降梯两部 停车位 前广场停车场 空调 中央空调 卫生间 6间 自动监控系统 1套 广播系统（Strength） （1）位置：地处城市中心、商业核心，原有商圈已经初具规模，认知度较高，具有很强的商业价值；项目所在的人民大街为城市主要商业干道，人流量大，商业繁华，周边生活配套齐全，具有很强的辐射力和集客力； （2）交通：紧邻高密主干道人民大街，交通畅达，左右逢源，众多公交线路必经之处； （3）规划：巨资聘请国内知名设计公司天际线为本案量身打造个性时尚的商业消费环境，规划结构清晰，分区明确，优势互补，人气互动，极具体验性，加以现代时尚的建筑形象，创造独特的商业情景空间，营造流畅自如的消费环境，铸就高密城市形象的地标性商业建筑； （4）运营：由具有丰富商业运作经验的专业团队经营管理，管理严格，服务规范，确保经营秩序井然、充满活力。同时将充分利用有影响的媒体、网络，提高的市场震撼力和冲击力。将不间断的举办丰富多采的、高品位的促销活动和品牌文化的推广活动，（Weakness） （1）开业两次，没有取得预想的效果，有较深的负面影响，客户对本项目的操作提出质疑，经营、投资信心锐减； （2）位置较好商铺已经出售，不便于统一管理和招商，对后期的培育市场带来不利； （3）本项目地块东西狭长，在功能分区的排列中，太长的纵深为项目规划设计带来难度； （4）本项目北面有一段不临街和有街心公园，导致门口停车位较少； （5）商场前树木较多，影响商场视觉效果。 3、机会（Opportunity） （1）宏观环境看好，全市经济水平的整体发展，市民人均收入的普遍提高，商业有效需求增加必将带来巨大市场需求，商业市场前景看好； （2）高密市第三产业正在急剧发展，政府有意加强第三产业的规划建设，并把城市中心规划为第三产业发展区域，基础设施和生活配套逐渐完善，居民生活水平在逐年提高，这就为高密消费者追求更高的物质享受带来良好的发展契机； （3）高密市原有商业无论规划、经营档次、经营环境、经营品类、服务、管理等多方面不能满足现代人日益增长的消费需求，亟待升级，市场呼唤全新的商业市场；本项目的出现将在一定程度上弥补这一不足； （4）项目为此地段新兴的大型商场，在售竞争商业项目少，短时间难以出现同类产品，市场空缺，为本项目带来契机； （5）娱乐市场在老城区更是少之又少，缺乏专业的娱乐场所，对本案提供了发展契机。但是，娱乐方面需要进一步加强引导； （6）周边已形成良好的商业氛围，这也为项目发展提供了一个良好的发展平台；项目可考虑与周边商业错位经营，优势互补，人气共享，最终实现商圈共繁华的局面。 4、威胁（Threats）： （1）周边市场太过低端，环境脏、乱、差的现象尤其明显，整体商圈形象不佳。 （2）政府对本项目的关注期已经过去，现在不再扶持本项目的发展； （3）小利群和密水商场较为深入人心，较难撼动其地位，需较大努力改变高密人消费习惯； （4）当地消费者对中高端的娱乐休闲性消费还需要培养，目前大部分消费者的消费观念比较封闭，同时又存在消费惯性，一时较难改变