新景祥厦门观音山特工水晶国际项目整合营销推广方案.doc

特工房产·观音山塔埔水晶国际项目整合营销推广方案厦门市新景祥房地产策划代理有限公司2010年01月 核心目标客户定位战略定位形象定位整合营销提炼z背景分析z项目分析 核心目标提炼背景分析项目分析完成销售是当前第一要务厦门本地知名国企发展商成立于1981年，一级资质，福建省“品牌企业”，“中国诚信地产200强”等。限多年精品优质项目开发经验产品基本确制定；芸溪居住公园“优质楼盘放心房”水晶森林项目已开工开发商背景“五缘湾心灵绿洲”；悦华园：高档别墅社建设；区。条及要求预计2010年第二季度开盘件相对积极稳健的开发模式提高项目销售速度，把握销售节奏，推广“水晶”产品系列品牌。 核心目标提炼背景分析项目分析观音山板块为东部区域“夹生”板块片区区域定位规划情况进驻地产企业重大工程国贸蓝海、联发、源湿地公园、游艇码头、五缘湾商五缘湾豪宅已完成片区整体规划昌集团、新景地集团务中心、五缘湾保障性住房万科、世茂、南中集湖边水库岸线整治工程湖边水库豪宅已完成片区整体规划团、特房、融坤保障性住房湖边水库A、B、C区观音山商务区观音山海滨浴场观音山中高端无片区整体规划住总、鑫塔、明发软件园二期保障性住房高林居住区五缘湾：已完成片区整体规划湖边水库：已完成片区整体规划 核心目标提炼背景分析项目分析本案地处观音山商务区，拥有部分山、海景观，但居住氛围淡薄6高林保障性住房观音山音乐学校1骨灰室2009P03935虎本案87观音山商业街仔7142山28观音山海滨浴场塔铺安置房3香6山5塔铺社区底商4雷达监测站软件园二期海峡国际社区 核心目标提炼背景分析项目分析本案交通优势明显，生活配套正在逐步完善中z商业配套：塔铺社区底商，何厝社区商业，观音山商业街（还未成熟）；z教育配套：塔铺小学，观音山音乐学校（幼儿园、小学、初中）；z医疗配套：前埔医院（车程20分钟），社区医疗所；距机场12公里15 分钟z公共交通：5、512等路线通往塔铺社区、高林居住区方向；BRT的L18线可距海沧大桥19公里27分钟到五缘湾z娱乐配套：除观音山商业街、观音山海滨浴场外，目前无成型设施和场所。距厦门大桥15公里20分钟泉州目前通往泉州方同安向线路集美翔安翔安海底隧道通往泉州方海沧向线路,缩短车程一个多小厦门岛内时 核心目标提炼背景分析项目分析海景、山景、低密度精品社区“水晶国际”主要建筑经济技术指标用地面积22532㎡1024213/a.7㎡，其中地上面积建筑面积78135.57㎡，地下建筑面积24286.13㎡容积率3.33建筑密度17.99%绿地率38%1栋公寓和4栋高层，高层挑高5.4米具规划情况有附加值726户，90㎡户数156户，主力面积户数为80-100平米；90㎡以上570户，主力面积为100-110平米z挑高产品现已不再批建，岛内愈发稀缺z大部分为100平米，可带2个户口。 核心目标提炼背景分析项目分析住宅户型挑高5.4米，空间灵动，附加值较高户型修改后z客厅挑空5.4米，大气豪华；夹层可根据需要自由分割，可变性较强；z底层赠送30%-40%面积，附加值较高；z该户型可作为SOHO使用。 核心目标提炼背景分析项目分析小户型公寓户型设计合理，双景观朝向，功能多样户型修改后z公寓可以由业主拆分成2套出租或使用，可满足业主不同阶段的需求；z公寓分别可看山观海，景观资源非常丰富。 核心目标提炼背景分析项目分析项目资源价值评析：1：差；2：一般；3，中；4，较好；5：优除了目前商业、生活等配套较为平庸之外，项目先天条件相对卓越，具备中高端住宅的特质。 核心目标提炼夹生板块VS中高档产品定位，谁会来买？不稳定的政策环境VS第一个销售的项目，如何面市？快速去化VS争取溢价，如何销售？策划的核心目标：z寻找本案的目标客群；z有针对性的进行形象包装，提高产品的价值；z强有力的销售执行 核心目标客户定位战略定位形象定位整合营销提炼z地缘客户分析z客户扩容分析z客户定位 客户定位地缘客户分析客户扩容分析客户定位软件园总规划约5万人，目前已入驻员工人数2.5万人，现入驻企业多为科技、软件、电子等中小型企业软件园行政大楼厦门软件园概况z总建163.64万㎡，共有77栋楼房（包括写字楼、酒店、公寓、商业配套等），60栋写字楼，是全国最大的软件园之一；z4个功能区：影视动漫、信息技术服务区、软件研发和IC设计区和生活服务区；z总规划50000人，截至7月底，已批准入园企业414家，正式入驻办公企业355家，员工人数2.5万人；z入驻企业主要有：科技、软件、电子信息等企业；08年园区企业实现销售收入47亿元；软件园企业分布图z2011年目标：实现园区企业产值200亿元、从业人员5万人的规划目标。软件园一角软件园一角 客户定位地缘客户分析客户扩容分析客户定位观音山商务区建设多年，启动区入驻企业有限