[2018年必威体育精装版整理]010第十章物业管理.ppt

第十章 物业管理 主要内容 物业管理的主要内容 物业管理的主要阶段 业主与业主委员会 本章要求： 了解物业管理的基本概念 了解物业管理的基本阶段 了解物业管理的基本内容 物业 物业 已经建成的各类房屋 相配套的设备、设施、场地、庭院 相关的建筑地块 物业管理 业主以及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业 根据法律法规和合同的约定 对物业的共用部分和共同事务进行维护、修缮和管理服务， 对公共秩序提供协助性管理服务 物业管理的内涵 管理范围：物业的共用部分和共用设备 房屋对象：业主与非业主使用人 商品——服务 现代管理科学手段——管理、服务、经营 基本要求是统一管理与协调 优质的物业管理与社区服务相一致 契约规定各方的权利与义务 物业管理的起源 19世纪60年代的英国——奥克维亚?希尔 物业管理在中国的产生和发展 ? 20世纪80年代——深圳 ? 2001年1月，中共十五届三中全会，物业管理作为一个独立的产业被写进我国国民经济发展纲要 物业管理的基本特征 （一）?? 社会化——社会大分工的必要的组成部分（二）?? 专业化——物业管理的基本特征（三）?? 市场化——区别于传统的房屋管理的根本区别 物业管理与传统房屋管理的区别(2-1) （一）?? 管理体制不同1、? 传统的房屋管理——计划经济体制下——政府部门、企业事业单位——行政手段——封闭式管理——终生制——福利型2、? 物业管理——专业化的市场竞争——合同方式——经济手段——有偿服务——社会化的 （二）?? 管理内容不同1、? 传统的房屋管理——收租养房2、? 物业管理——管理与房屋工作 物业管理与传统房屋管理的区别(2-2) （三）?? 所管房屋的产权结构不同1、? 传统的房屋管理——国家和单位所有2、? 物业管理——多元化 （四）?? 管理机制不同1、? 传统的房屋管理——管理与被管理的关系——用户处于被动的地位2、? 物业管理——平等的关系 物业管理的基本内容 房屋修缮管理 含义：已经建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养 房屋主体的构成与管理 1、? 房屋主体的构成：基础、主体结构、屋面、楼地面、门窗、装饰2、? 管理内容——加强观测并定期巡查，发现问题及时维修、处理3、? 基础——沉降观测4、? 主体结构——受力在设计的合理范围之内——分清承重墙与非承重墙5、? 屋面——防水与隔热——保证正常使用——定期清淤6、? 楼地面7、? 门窗8、? 装饰 房屋质量评定及完损等级分类（5－1） 完好房： 结构完好 屋面与板缝不漏水 装饰设备完好、齐全 管道畅通、现状良好、使用正常 陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁 不影响使用，并经过小修即可恢复的房屋 房屋质量评定及完损等级分类（5－2） 基本完好房 结构完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏 屋面与板缝局部渗漏 装饰设备有个别零部件有影响使用的破损 经过维修即可恢复使用功能的房屋 房屋质量评定及完损等级分类（5－3） 一般损坏房%? 结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足%? 屋面与板缝局部渗漏%? 装饰局部有破损、油漆老化%? 设备管道不够畅通%? 水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺%?经过中修或局部大修的更换部件的房屋 房屋质量评定及完损等级分类（5－4） 严重损坏房%?? 部分结构构件有明显或严重的倾斜、开裂、变形、裂缝、强度不足，个别构件处于危险状态%?? 屋面与板缝严重渗漏%? 设备陈旧不齐全%?? 管道严重阻塞%?? 水卫电、照明、管线等器具和零部件严重损坏和残缺%?? 需要局部整修、更新等大修的房屋 房屋质量评定及完损等级分类（5－5） 危险房%? 承重结构已经属于危险构件、主体构件强度严重不足、稳定性很差、丧失承载能力，随时有倒塌的可能性%? 不能确保安全使用，已经丧失维修价值的房屋 房屋完损等级评定 评定的基本方法 定期与不定期评定（根据气候、维修、新建接管） 房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/总的房屋建筑面积*100% 房屋修缮的责任的划分 新建： 保修期内——施工单位负责质量保修；竣工验收与业主进入的时间差——建设单位负责 保修期满后： 业主承担修缮责任以及费用；物业管理单位承担房屋共用部位、共用设施的设备、设施的修缮责任 不当使用或人为破坏——行为人承担修复或给予赔偿 保修年限——最低保修期限 基础和主体机构——设计文件规定的该工程的合理使用年限 屋面、外墙面以及卫生间等防水与防渗漏，5年 供热与供冷系统，两个周期 电气系统，设备管道安装，2年 装修工程，2年 修缮的分类 五类： 小修