[2018年必威体育精装版整理]2009北京京师吉地项目投标报告-世联-111p.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 价格档位 商业配楼 东商业配楼：1、不临街；2、人流量少；3、无商业氛围。 地块 德 胜 门 外 大 街 不具备商业的基本属性和质素，建议改成住宅，以略低于住宅、约16000元/平米的价格销售。 结构 本体 区域 定位 执行 策略 展示 影响力 销售计划 展示 展示，最终目的是充分有效地传递项目价值。 通过售楼处、样板间、销售物料等多维度传递价值。 销售物料 精装图册 样板间 售楼处 展示 展示 售楼处： 古朴、典雅、精致 藤花紫院 ——海淀、人文、精舍 方案一：京师大厦设立主售楼处，项目现场作为辅助 在京师大厦租赁写字间，集售楼处和样板间功能为一体，公共部分按照项目未来的色调和风格设计装修。 方案二：项目地块附近设立主售楼处，京师大厦作为辅助 在地块附近租赁临时场所作为售楼处和样板间展示，京师大厦作为分部截流客户。 经过初步考查，项目现场做售楼处有一定难度，地块条件不允许，且地块内陷，昭示性不强；周边租赁通达性不好。综合考虑之下，建议在京师大厦设立主售楼处并建造样板间，作为本项目接待客户的主要场所，地块现场辅助截流客户。 展示 样板间： 设计巧妙、实用，现代风格，新生事物的完全体验； 贵精不贵多，只展示一种可能，给其他留有想象空间。 展示 精装图册： 几种可选方案详细解读，制造想象空间； 细致、周详、功能性，一目了然，类说明书。 展示 销售物料： 文化、用心、别致，注重延续性； 可采用品牌系列的表达方式。 品牌组系 影响力 所谓影响力，是指项目对客户的影响力。 通过推广渠道、口碑传播等方式建立影响力，能够影响多少客户， 决定了项目销售结果和价格实现。 目标客户 区域内 对本项目感兴趣、最忠实、估值最高的客户群， 是区域周边工作和居住的传统居民，他们熟悉区 域内的一切：交通、配套、生活氛围和节奏…… 区域外 对项目土地价值无特殊依恋，主要看重项目的居 住和投资价值，对项目所处区域的价值估值较低 售楼处 区域直投 定点拓展 网络 短信 主题活动 路旗指引 + 派单推广 线上为辅第二波 + 线下为主第一波 影响力 售楼处：昭示+截流 双售楼处： 初期：项目现场为主覆盖周边+师大客场为辅截流 后期：京师大厦为主充分展示+项目现场为辅截流 京师大厦售楼处 项目现场售楼处 影响力 区域内客户：区域直投+定点拓展 中直机关住宅楼 新风街社区 辽宁省驻京办事处 育翔小学家属院 五月华庭 北京邮电大学 北京师范大学 中国政法大学 安定医院 二炮总院 …… 阳光丽景 德胜置业大厦 安华西里社区 六铺炕社区 北京设计院 中国科技馆 信义大厦 外事办 安贞医院 华府景园 …… 西 东 影响力 区域内客户：路旗指引+派单推广 交通要道、重点区域、集中消费场所 『学区的暑期重点推广』 黄寺大街 师 范 大 学 德 胜 门 外 大 街 学院南路 影响力 区域外客户：网络 搜房、焦点、SINA等相关网站信息传播 （免费资源应用最大化） 影响力 区域外客户：短信 直效、精准锁定目标客群 海淀区、西城区； 军区大院、大学校园、医院、事业单位； 月入N万以上； 事业单位员工； 银行存款N万以上； …… 影响力 主题活动：网络票选最佳解决方案 一、邀请多位设计师设计创意空间 注重居住功能的实现、侧重点在于空间的合理和巧妙利用； 设计不同的风格并切合不同的居住功能。 二、设计方案网络票选 以小户型居住空间解决者的姿态出现在网络媒体； 几种可选方案同时票选，增加喙头的同时摸查客户。 销售计划 销售计划一 销售排期一 销售计划 销售计划一 回款计划一 回款计划一 年份 月份 产品线 销售金额 实际回款金额 零居 一居 两居 三居 四居（复试） 117 19000 102 20000 46 21000 32 22000 6 25000 2009 10月 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 11月 47 41 —— —— —— —— —— —— 12月 8 7328598 8 9294494 19 1396 —— —— 2010 1月 5 4580374 4 4647247 3 5656668 2 6183845.994 —— —— 4213627 2月 2 18321