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房地产开发流程培训 目录 第一部分 房地产基本知识 第二部分 房地产开发基本流程 第三部分 土地取得流程 第四部分 房地产开发流程 什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？ 房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 房地产业和建筑业的区别 1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。 资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等） 资本运营（资金投入、增值、产出等） 内部管理（行政、财务、人事等） 2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。 房地产的基本特征 　　一、 位置的固定性和不可移动性 ——房地产的区域性 　　二、 使用的长期性 ——房地产的周期性 　　三、 影响因素多样性 ——房地产的风险性 　　四、 投资大量性 ——房地产的资金密集型特征 　　五、 保值增值性 ——房地产的投资性 六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业） 建筑物的分类 1、按用途分类 （1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑 （2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等 2、按结构材料分类 木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等 3、按结构承重方式分类 （1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构； （4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系 4、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。 类别 代号 类别名称 范 围 R 居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 C 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W 仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS 交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U 市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 G 绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地 E 水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 城市用地种类 目录 第一部分 房地产基本知识 第二部分 房地产开发基本流程 第三部分 土地取得流程 第四部分 房地产开发流程 房地产开发八大流程 1、7大专业 2、8个阶段 3、126个关键节点 4、近800个小节点 5、一个项目整合 上百个资源单位 京御开发流程中23个关键节点： 序号 关键节点 1 项目启动 2 完成策划、规划及概念设计 3 取得集团立项审批 4 完成方案设计 5 完成政府立项 6 取得建设用地规划许可证 7 完成施工图设计 8 取得工程规划许可证 9 市政供电 10 完成三通一平 11 完成施工资源招标 12 “示范区”开工 13 取得施工许可证 14 基础工程开工 15 “示范区”完工开放 16 预售许可证 17 开盘 18 完成项目施工 19 完成竣工备案 20 组织交房 21 销售完成95% 22 工程结算完成 23 项目收尾 五证两书 一、《国有土地使用证》 二、《建筑用地规划许可证》 三、《建设工程规划许可证》 四、《建设工程施工许可证》 五、《商品房销售(预售)许可证》 “两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》 3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项