[企业管理]江阴市国际软件大厦项目市场报告.ppt

江阴市国际软件大厦项目市场报告 报告框架 第一部分：城市概况 第二部分：市场环境 第三部分：项目定位 价格定位：成本测试法 价格定位：市场比较法 从相似性及竞争关系来看，目前可供参考的个案是汇鑫大厦、凤凰大厦城市客厅因此，我们将采取市场比较法来确定本案合理的市场价格定位。 初步推导本案毛坯写字楼市场参考价格：约￥4930元/平米 4930 合成价格 1275 3655 　 本项目合成价格 15% 85% 　 对比楼盘权重 8500 4300 　 对比楼盘均价 1.04 0.989 1 综合得分 1 0.98 1 物业服务 1 0.94 1 项目品质 1 1 1 项目规模 1 0.99 1 产品特点 1 0.98 1 自身规划 1.1 1 1 大堂 1 1 1 商务配套 1.1 1 1 环境氛围 1.1 1 1 交通条件 1.1 1 1 地段价值 凤凰大厦-城市客厅 汇鑫大厦 本项目分值 比较因素 价格定位：租金回报率法 从投资回报率的角度来推断价格，考虑到交通、位置、档次等因素，我们采用东区的海澜国贸作参考标准。以年回报率6%来推算： 0.80*30*12/6%=4800元/平方米 此价格为目前市场销售价格的推导， 未来定价将根据未来市场的价格推导。 客源定位 根据区域市场已购房客户的特征，结合本项目的特性，我们认为本案客源是： 办公部分（含LOFT） 临港新城目前注册的700多家企业 IT行业中小型公司和私营业主以及专业投资人士 咨询、广告公司，律师事物所 艺术、作家、网络等自由职业者 外地企业驻江阴办事处 酒店式公寓部分 海外公司高层商务人员、管理人员、技术人员及外地来的投资者 白领、事业机关、金融、证券从业人员等收入可观、无充足时间进行理财的人群 商业消费客户 入住写字楼的企业员工、酒店式公寓业主 项目对策 酒店式公寓： 一、引进知名酒店物管 二、可以考虑投资回报，包租N年，每年租金是房款的X%，租金是否可充当房款，需另做讨论 写字楼： 方案一、先租后售，吸引投资客，具体方案另做说明 方案二：一、提升写字楼价值，高标准定位，与其它产品错位，从而避开竞争 二、可根据客户的需要，自由分割 LOFT： 一、是否可把此概念引入江阴市场？ 二、强调一层价格，两层空间、商住两用 -THE END- * 研 发 处 Research Department 研 发 处 Research Department 2007年 2007年 “中国房地产策划代理前10强” 2006年 “中国房地产策划代理前10强” 2005年 “中国房地产策划代理前10强” 富阳江苏分公司 2008年12月 城市概况 城市简介 江阴市分为一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区……全市共有镇16个、街道8个。江阴面积 988平方公里，目前约119.77万人。预计： 2010年141万人；2020年145万人。 城镇人口：2010年82万人；2020年100万人。城市化水平：2010年58.2%；2020年69.0%。 城市扩容，未来办公市场需求加大 城市经济 江阴在同类城市中的经济比较中，在岗职工平均工资与第三产业的增加值均为名列榜首。 房地产市场大环境有着殷实经济基础支撑 第三产业的发展，给办公市场带来机会 城市 固定资产 投资（亿元） 人均地区 生产总值（元） 在岗职工 平均工资（元） 第三产业 增加值（亿元） 江阴 111.57 54442 21188 229.52 常熟 93.07 54314 20327 212.13 张家港 115.21 66659 20226 193.19 昆山 137.32 90714 20099 171 城市规划 城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。 城市规划用地范围：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。 现代化的港口城市定位及城市向西向南发展，给我们项目带来了契机。 总结 江阴市连续六年在全国百强县评比中名列前茅，经济相对比较发达，人均收入较高，因此当地居民具有很强的投资能力，同时发达的经济条件和优惠的投资政策也是吸引了很多的外地投资商和企业纷纷入户江阴，在很大程度上刺激了江阴房地产市场，同时也为江阴写字楼市场的发展添砖加瓦。 市场环境 相关政策（部分和写字楼市场有关的） 合理安排新增土地供应 　合理使用土地资源，最大化实现土地价值，对拟挂牌出让的土地在充分考虑同类地块拆迁成本的基础上合理确定出让底价；大力提高土地节约集约利用水平，适当控制单宗土地的出让规模，缩