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（二）权属证书、登记簿和原始资料的关系。 《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，按照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 登记机构在审查委托书时，需对委托书中受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行审查。而且委托他人办理处分房地产登记的，委托书应当公证。而境外申请人委托代理人申请房屋登记的，无论是否系处分该房地产，均需进行公证或认证。具体地说，有关房屋所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，其相关文书必须先办理公证，其他的涉外委托书则必须进行认证。 （3）商品房销售发票是否是办理登记必收要件。 商品房销售发票不是商品房转移登记的必要收件。发票是履行合同的证明，购房人缴付了房款，按照税法规定，应当出具不动产销售发票给购房者，此系民事行为，登记机构无需审查双方间的民事行为。且此类权属登记应由双方共同申请，即开发商如果不协同买方向登记机构提出转移登记申请，登记机构也无法受理。 （4）维修基金票据问题。 五、关于抵押登记。 抵押权的分类很多标准。根据适用范围的大小，抵押权可以分为一般抵押权和特殊抵押权。一般抵押权是法律上无特别规定的抵押权；而特殊抵押权则是法律上有特别规定的抵押权，如在建工程抵押、最高额抵押、财团抵押、共同抵押等。以下主要介绍一些特殊抵押权登记的相关问题。 （一）登记权限划分。 土地房屋登记机构分设的，地上无建筑物的土地使用权抵押、未取得《商品房预售许可证》的在建工程抵押、以划拨土地使用权及地上建筑物（商场和个人成套住宅抵押贷款涉及划拨土地使用权的除外）设立抵押权的，由土地登记机构负责办理。除此之外的土地房屋抵押权登记由房屋登记机构负责办理。 （二） 在建工程抵押登记 1、收取要件。 （1）登记申请表； （2）申请人的身份证明； （3）抵押合同； （4）主债权合同； （5）查验商品房预售许可证； （6）国有土地使用证 　　（7）在建工程非住宅应整层、整体或按规划、建设部门批准的建筑设计为抵押单元，不得分零抵押。并且抵押双方提交的经确认并签章的抵押物平面图统一以《预测绘报告书》所附测绘图为依据，不得将共用分摊部位纳入抵押物位置图范围。 （8）其他必要材料。 2、在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。 （三）同一抵押物设立多个抵押权的如何办理。 《担保法》第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。虽然《物权法》废止了对超额抵押的禁止性规定，但其相关条文并没有改变《担保法》第三十五条的规定。《物权法》中只是明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估，也即是说抵押物的价值是抵押权人应注意的事项。 （四）关于当事人之间开展下列经济活动可以办理抵押登记的问题。 （1）企业与企业之间、企业与个人之间、个人与个人之间因产品供货、货物运输、货物仓储、加工承揽等经济活动，以土地房屋进行抵押担保的。 （2）个人与企业之间（个人与国有企业之间借贷除外）、个人与个人之间借款，以土地房屋进行抵押担保的。 （3）政府批准设立的担保公司为企业或个人从事各类经济活动提供担保，企业或个人以土地房屋向担保公司提供反担保的。 注意：以上主债权合同包括借款合同、授信协议、承兑协议、供货合同、加工承揽合同、担保及反担保合同等。 （4）以在建工程向非金融机构、个人进行资金借贷等民事活动产生的土地房屋抵押担保，适用于上述规定。 （五）关于抵押权变更的问题。 （1）属于抵押权变更的范畴。 ? 抵押当事人姓名或者名称发生变更。 ? 抵押房屋坐落的街道门牌号发生变更。 被担保债权的数额发生变更的（如设立有多个抵押权的，应有其他抵押权人的书面同意文件。） l?债务履行期限重新约定的。 在实践中，债务人和债权人因情势变化，经常对债务履行期限作重新约定，最普遍的形式是双方重新修改借款合同和抵押合同，将还款期限延长，然后向登记机构申请办理变更登记。但渝国土房管发[2001]641号文中对于抵押借款期限届满后延期登记如何办理作了规定：以土地、房屋作抵押担保，借款期限届满，如借贷双方签订新借款合同，交易管理部门应注销原抵押合同并重新办理抵押登记；如双方未重新签订借款合同，交易管理部门不再办理抵押期限延期的登记。 （2）债权债务双方就主债权合同中不涉及担保方面的条款补充约定不用办理抵押变更手续。 （六）关于直客式抵押登记的问题。 《重庆市城镇房地产交易管理条例》第三十一条规定：贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的