[其它]城市学课件2011第九章——城市功能分区与城市级差地租.ppt

北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 C 城市绝对地租和垄断地租 ⑴ 城市绝对地租 ① 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 ② 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 ⑵ 城市垄断地租 ① 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租 ② 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 ⑶ 城市垄断地租 ① 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租 ② 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 2.1.2 地租与城市房地产 A 地租与房地产价格 ⑴ 地租与土地价格 土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。 ⑵ 地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 B 地租与城市房地产开发 ⑴ 地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。 ⑵ 地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标。 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 2.2 城市区位与城市地租 2.2.1 城市区位理论 A 克里斯塔勒的城市区位理论 克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局、人口规模、交通状况、 行政管理等条件下，形成了城市区位和城市分区理论。 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 B 奥古斯特·勒施的“市场区位理论” 奥古斯特·勒施把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向，通过对整个城市企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。 勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析，研究了“市场圈”概念，研究了城市的区域集聚和点集聚问题、垄断和自由竞问题，提出了城市分区的“最大利润原则’。 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 奥古斯特·勒施的“市场区位理论”从经济学的角度研究城市区位和城市分区，把成本、利润、地租（地租属于成本范畴）与城市分区联系起来，认为 “最大利润原则”是城市分区的的根本。 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 2.2.2 决定城市土地利用与功能分区 A 城市土地利用原则 ⑴ 在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构。 ⑵ 现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”。 北师大不动产学院（珠海） 张信晖 白雪 B 区位理论与功能