[其它考试]土地登记代理实务课件.ppt

第一部分 国有土地登记基本理论与实务 土地是人类经济社会可持续发展的重要物质基础，关联各行各业，涉及千家万户，影响千秋万代，土地登记是土地产权管理的核心环节，是国家依照法定的程序，将土地权利及其变更事项记载于专门的簿册，以加强政府对土地的有效管理，维护土地权利人合法权益的一项重要法律制度。通俗地说，就是建立土地的户口，人口出生，要到派出所申报户口登记，建立户籍档案。而人们使用了土地，要到土地行政管理部门申报土地登记建立地籍档案。 我们国家自20世纪80年代后期开始实施国有、集体土地登记，经过艰苦不懈的努力，土地登记制度不断发展和完善，相关基础工作日益坚厚和扎实，人们对土地登记意识明显增强。目前，城镇初始土地登记已基本完成，农村集体土地所有权、使用权、建设用地使用权登记即将全面蓬勃展开。土地登记在我国国民经济和社会发展中发挥了重要作用，有效地维护了社会主义土地公有制，保障了正常的土地市场秩序，保护了有限的耕地资源，促进了经济发展和社会稳定。 1、土地登记的目的和意义 从政府管理的角度看，土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权益人对土地合法权益的一项重要法律制度。 从土地权利关系人的角度看，土地登记是指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书，协议书（或出让书）契证，要求登载记录土地权利或权利变动事项载于国家土地登记的法律过程。 随着社会的发展，土地登记在确认土地产权，维护土地市场交易秩序方面发挥的作用越来越重要，我国二十几年的土地登记实践证明，土地登记在理清产权关系，保障土地权利人的合法权益，维护社会主义土地公有制，深化土地使用制度改革，防止国有资产流失，以及培育和规范土地市场，维护社会稳定等方面具有极其重要的作用，在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。 首先，通过土地登记对土地权属关系的确认，维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益，其次，通过土地登记对土地权利变动的确认，保护了土地产权交易安全，维护了土地市场交易秩序，第三，土地登记是对房地产市场实施有效监管的关健措施，第四，土地登记是土地用途管制的重要组成部分，第五，土地登记是土地管理的基础工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地税、费的依据。 2、土地登记的特点与基本原则 首先讲土地登记的特点，具有六性 （一）统一性 （二）唯一性 （三）完整性和连续性 （四）强制性 （五）公开性 （六）可信性 （一）统一性 土地登记的统一性包含三层意思。一是对土地权利应当实施统一登记，无论城镇土地还是农村土地，无论耕地还是林地、草地都应当纳入统一的土地登记体系；二是土地登记的标准应当是统一的，土地登记所依据的实体法律规范和程序性法律规范，特别是土地权利体系应当是统一的；三是土地登记机关应当是统一的。一般来说，在一个登记区内只能由一个土地登记机关实施登记，不能由两个或两个以上土地登记机关实施登记，以保持土地登记的完整性。 （二）唯一性 土地登记是统一的土地登记机关，按照统一的登记标准，包括依据统一的实体法律规范和遵循统一的登记程序进行的。因此对同一块土地的登记结果应当是唯一的，不可能有两个或两个以上的土地登记结果。土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权，使用权和他项权利的法律依据，土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有法律凭证。这就明确了土地登记卡和土地证书的关系，即土地登记卡是唯一的土地权属的法律依据和结果，体现了坚持土地登记唯一性的特点。 （三）完整性和连续性 土地登记是土地行政主管部门代表政府依据国家法律、法规，对土地所有权、使用权及他项权利进行登记的过程，是土地权属管理的重要手段和措施，它对附设在土地上的全部权利进行登记，而在地域上覆盖所有的土地，因而具有完整性，同时，土地权利状况又是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果必须不断更新，所以土地登记不是一次性的工作，具有连续性的特点。 （四）强制性 我国的土地登记具有强制性，任何使用或所有土地的单位和个人，都必须依照规定办理土地登记，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地权属变更登记手续。 （五）公开性 土地登记是土地行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为，这就要求土地登记应当是公开的，包括登记依据的公开、登记程序的公开及登记信息的公开等。 （六）可信性 土地登记的可信性是指由国家专门机关在国家专门的簿册上予以记载的土地权利状况都是有公信力的，是值得社会公众依赖的，这一方面是因为土地登记是由土地行政主管部门依法按程序进行的，在这个过程