[其它考试]招商地产2008年天津市房地产市场年度报告.ppt

篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年 目 录 发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济面临比1998年更严峻的挑战。 中国经济下行压力加大，挑战“保八 ”。 六年政策路线图，扩大内需成为中国保增长的根本途径。 紧缩货币政策转向适度宽松。 2008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增大。 中国CPI通胀已连续6个月放缓至10月份的4.0%，PPI自8月份后已见顶回落，11月大幅放缓至2%，由于出口与内需放缓和全球大宗商品价格泡沫的破灭，中国通胀压力将继续消失，而出现通缩的可能性在不断增大。 CPI继续走低，下半年开始5次调整存贷款利率，未来降息预期强烈。 “4万亿”经济刺激预计未来两年每年拉动经济增长约1-2个百分点，近一半资金投向交通基础设施和城乡电网建设。 减税：出口退税、降低住房交易税费等。 2009年财政政策继续扩张，如上调个人所得税起征点；向弱势群体发放消费券；减免房地产流转税；保障性住房消费等。 本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区别，因而4万亿政府基建投资所启动的社会投资（社会基建投资和房地产投资）所能产生的“乘数”效应远不及1998年。 中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。 因而，本轮经济周期在2007年见顶后已步入下滑期，2010年见底后方可全面复苏。 当前中国刺激经济发展有利条件： 1、政府资产负债表更加稳健，不良贷款与国债余额之和占GDP比重已从1998年的43%降至目前26%； 2、政府财力有所增强，财政收入占GDP比重由1998年的12%上升至目前的21%。中国仍具备利用财政政策作为经济增长稳定器的能力。 2008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。 2008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源同比国内贷款、其他资金大幅增加。 全国“救市”政策---加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费，货币、税收政策组合拳。  2008年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表现相对较为平淡。 2008年土地成交面积同比大幅增加，其中工业用地占比50%。 2008年天津市成交土地用地面积、规划建筑面积都达到2007年2倍以上。 但工业用地成交面积占比达到50%，经营性用地占比大幅减小，特别是纯住宅用地占比由30%缩减至10%。 2007年环城四区土地市场不断刷新纪录--62亿昆明星耀，华润置地、华侨城等都高价买进土地，而事隔一年，环城四区土地遇冷，成交占比份额大幅下降且年内成交土地46%为工业用地，经营性用地成交面积同比减少21%。 2008年环城四区房价水平领跌全市，在售项目销售均价与2007年地块楼面价持平，未来1-2年内存量房、保障性住房供应都使得环城四区开发前景不被看好。 除商业用地外，居住、商业综合地块以及纯住宅用地楼面价都呈现大幅回落。 其中综合地块主要分布在塘沽、蓟县和东丽，地价较低；纯住宅用地主要分布在远郊区县的宝坻、武清。 从各大区域经营性用地地价来看，环城四区降幅显著，2008年平均地价已跌回至2006年水平。市内六区由于多为商业地块，地价走势平稳。 2008年全国范围内土地市场遇冷，流拍、退地等多次上演。 2007年开发商高价拿地导致目前开发遇阻，资金链紧张，而且对后市看淡，因而2008年土地市场惨淡。 反观，部分具有资金实力房企趁低吸纳土地。 未来城市中心区具有地段优势综合体地块可成为企业规避市场风险寻求的方向。 天津市商品房市场投资呈现由住宅向其他物业转移趋势。 2008年各月供求比始终低位徘徊，市场供大于求趋势明朗。 2008年的“金九银十”----成交低迷，降声一片，部分片区整体调整幅度超20%。 80-100平米实用小户型以及120-150平米中大户型占据主要地位。 2008年天津市新建商品住宅与二手房成交情况 2008年价格呈现宽幅波动整理，区域结构性调整为主导因素。 市内六区房价已显下降趋势，远郊区县量价变化敏感度较高。 远郊区县还处于有待开发上升期，虽然区域内进驻了大量品牌开发商，但由于客源有限且基建、配套设施有待发展，都限制了远郊区县房地产市场的开发。 开发商各自为战，地段价格联盟不复存在。 二手房市场低迷甚于新建商品住宅，但成交价格相对较为平稳。 2008年天津市二手房成交250.24万平米，仅为新建商品住宅的一半。从全年走势来看，从2008年3月开始持续走低直至10月受鼓励刺激政策影响，成交量呈现回升，但全年仍表现较为低迷。 成交价格表现较为平稳，全年在5000-5500元/平方米