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《房地产经营与管理》 厦门大学嘉庚学院 林龙镔 第六章 经济评价指标与方法 林龙镔 llb@ 内容 第一节 效益和费用识别 第二节 经济评价指标 第三节 动态盈利能力指标及其计算 第四节 静态盈利能力指标及其计算 第五节 清偿能力指标及其计算 第一节 效益和费用识别 一、投资与成本 1、概念 广义投资：人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取期望的报酬。包括固定资产投资和流动资金。 成本：人们达成一事或取得一物所必修付出或已经付出的代价。 投资分析和企业财务会计中使用的成本概念不同。 第一节 效益和费用识别 2、房地产投资分析中的投资与成本 投资形式：（1）开发投资（出售、出租、经营）；（2）置业投资（出租、经营） 开发项目总投资：开发建设投资和经营资金 开发产品成本 经营成本 期间费用 第一节 效益和费用识别 二、经营收入、利润和税金 1、经营收入：销售收入、出租收入和自营收入 2、利润：经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润 经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入 出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入 期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用 第一节 效益和费用识别 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 税后利润＝利润总额－所得税 可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润） 3、税金 经营税金及附加：营业税（5％）、城市维护建设税（7％）和教育费附加（3％） 城市土地使用税和房产税 企业所得税（25％） 第一节 效益和费用识别 三、房地产投资经济效果的表现形式 1、置业投资 经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。 2、开发投资 经济效果主要表现在销售收入、可用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 第二节 经济评价指标 一、投资回收与投资回报 投资回收：投资者对其所投入资本的回收； 投资回报：投资者对所投入资本在经营过程中所获得的报酬。 回报 回收 第二节 经济评价指标 二、经济评价指标体系 目的：考察项目的盈利能力和清偿能力。 盈利能力指标：包括静态指标和动态指标。 静态指标：在不考虑资金的时间价值因素影响下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。 动态指标：考虑资金的时间价值因素影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的指标。 清偿能力指标：考察项目计算期内偿债能力。 第二节 经济评价指标 三、通货膨胀的影响 表面收益率 实际收益率 通货膨胀率 房地产投资分析人员分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。 第三节 动态盈利能力指标及其计算 一、财务净现值（FNPV） 概念：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 计算期：（1）开发投资：开发期与销售期之和（出售）；开发期与经营期之和（出租或自营）。（2）置业投资：经营准备期和经营期之和。 第三节 动态盈利能力指标及其计算 [例6-1]已知流量表（单位：万元）， 投资者目标收益率10％，求该项目的净现金财务净现值。 答案：137.24万元 第三节 动态盈利能力指标及其计算 二、财务内部收益率（FIRR） 概念：项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 第三节 动态盈利能力指标及其计算 第三节 动态盈利能力指标及其计算 三、动态投资回收期（Pb） 概念：当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 第三节 动态盈利能力指标及其计算 [例6-4] 已知净现金流量（单位：万元），求财务内部收益率。如果目标收益率为12％，求动态投资回收期Pb 答案：（1）i1=20％，NPV1=15.47万元； i2=21％，NPV2=－17.6万元； FIRR=20.47%。 （2）Pb＝（5－1）＋189.65/226.97=4.48年 第四节 静态盈利能力指标及其计算 一、成本利润率（RPC） 概念：开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性分析的一个经济评价指标。 开发利润：对开发商所承担的开发风险的回报，等于项目总开发价值