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【2018年必威体育精装版整理】2010大亚湾区石化大道地块投资可行性分析报告

大亚湾区石化大道地块 投资可行性分析报告 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 惠州市合纵联行房地产顾问有限公司 2010年4月6日 第一部分:2009年惠州市整体房地产市场观察 一、一级市场 惠州市09年土地市场总共成交98宗商业及居住用地,成交面积3959086平米,较08年同比增加43.6%,成交总金额为310356万元,与去年同期比下降15.3%,成交单价为784元/平米,与去年同期比下降41%。 时间 成交面积(㎡) 成交金额(万元) 成交单价(元/㎡) 2007年 4052300 691700 1246 2008年 2757847 366489 1329 2009年 3959086 310356 784 数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局 从09年个季度成交量分析,惠州市商住用地土地成交面积第二季度98.6万平米最低,第三季度明显回升,成交面积达274.24万平米,成为三季度来最高。第三季度主要是惠阳成交地块宗数及成交面积达463541平米,第四季度稍有回落。 数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局 惠州各片区土地成交量以惠阳,大亚湾为主,惠阳成交面积占总量的47%,大亚湾成交面积达30%,其次是东江新城,河南岸及江北片区;惠阳成交地块集中惠阳经济开发区及秋长片区。 数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局 土地供应面积达646万平米,其中博罗供应179万平米占首位,其次是惠阳供应177万平米,惠阳地块主要集中在惠阳经济技术开发区及秋长,土湖片区地块,惠城片区供应98万平米主要集中江北,河南岸及东平水口片区。 数据来源:合纵联行数据平台、国土资源局 综述:伴随着2009年房地产市场的全面回暖,惠州一级市场土地交易的形势喜人,全年总共成交98宗商业及居住用地,累计成交面积近400万平米,较2008年同比增加了43.6%。同时从土地成交面积在各区域的分布来看,惠阳、大亚湾区域成为主流,因此,惠阳大亚湾区域必然成为未来惠州房地产市场的开发热点区域。 二级市场 惠州市商品房销售面积在2001年后逐年稳步上升,至08年回落后,09年惠州市全年销售面积剧增,为543.81万平方米,与去年相比上升了83.8%。 数据来源:合纵联行数据平台 商品房销售额在2007年高峰2008年回落后,09年再创新高,惠州市全年销售金额为232.01亿元,较08年成倍增长,增长幅度为90.3%。 数据来源:合纵联行数据平台 09年惠州商品房累计销售均价为4266元/平米,与去年相比增长了3.5%,增长速度较去年明显加快。 数据来源:合纵联行数据平台 惠州市2009年商品房销售总量为527万平方米,全年批售量为296万平方米,年末商品房剩余可售量仅为90万平米,今年消化存量231万平米,消化率为71.9%,意味着09年市场走量速度剧增,2010新开年市场存量不足。按今年的销售速度一年销售527万平米,现存量90万平米以及2010年前期预计200万平方米预推售量,仅需一季度时间便能消化完,市场前景可观。 数据来源:合纵联行数据平台 综述:惠州房地产市场近几年来发展迅猛,从2007年以后,惠州商品房消化量已经稳稳站住300万㎡的年度消化面积总量,在2009年,更是达到了543万㎡的消化量,较2008年增长幅度超过90%,商品房成交价格也是逐年稳步攀升。 第二部分:2009年惠阳大亚湾区域房地产市场调查 惠阳区域 惠阳区商品房销售均价继05年后连续四年上涨,09年突破4000元/平米;09年惠阳区商品房均价为4094元/平米,环比上涨4%,全年销售面积为98.82万平方米,环比涨幅为149.8%,惠阳区商品房市场全年表现为量价齐升,销售量上涨幅度巨大。 数据来源:惠州房地产协会 惠阳区商品房均价全年走势平稳,除3月份价格有所回落外,各月份销售均价均在4000元/平米以上;惠阳区商品房销售面积全年波动较大,6月、7月、9月、11月、12月销售面积均在10万平方米以上,其中12月销售面积达37.03万平方米。 数据来源:惠州房地产协会 大亚湾区域 大亚湾区历年商品房销售均价波动较大,整体呈现上升态势;商品房销售面积09年大幅增长,全年销售面积为92.02万平方米,同比增幅为240%。 数据来源:惠州房地产协会 大亚湾区09年销售均价走势平稳略有上升,上半年销售均价逐月走高,下半年平稳波动;全年销售面积波动较大,6月、8月、9月、12月的销售面积均在10万平方米以上,其中12月份销售面积达20.71万平方米。 数据来源:惠州房地产协会 综述:惠阳大亚湾区域2009年商品房成交面积合计达到200万㎡左右,占比整个惠州市市场成交总量的34%,成为惠州房地产市场的重要补充力量。特别是大亚湾区域,2009年的商品房销售面积较2008年呈倍数级增长,潜

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