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衡水市房地产市场 调研报告 奉献给每个房地产代理事业机构 2010年6月 目 录 一、衡水市城市概况……………………………………………………………………………………………………3 二、衡水市总体社会及经济发展状况…………………………………………………………………………………5 三、衡水市地产市场总体现状及走势分析……………………………………………………………………………7 四、衡水市消费者需求分析……………………………………………………………………………………………11 五、总结…………………………………………………………………………………………………………………25 六、附表…………………………………………………………………………………………………………………26 七、项目分析…………………………………………………………………………………………………………… 一、衡水市城市概况 1.地理位置 衡水地处华北平原的黑龙港流域，位于河北省东南部，东与山东德州毗邻，省内与邢台、石家庄、保定、沧州接壤。桃城区为衡水市政府驻地，近邻京、津、石等大中城市，地理位置优越。 2.交通状况 铁路交通，京九铁路石德铁路在城区交汇，形成铁路交叉黄金十字，衡水站为京九铁路京南第一大站，是石德线联接京广、京沪、京九三条铁路大动脉的中心枢纽；公路交通，106国道纵贯市区，石黄、石青高速公路穿境而过，各级交织成网，四通八达。从远期规划分析，将建设联系中心区和次中心以及产业集群的快速城际交通网络，具体为“二环七线”，所谓二环，一是环湖大交通圈，将由郑昔线，枣武路，横井路，宝衡公路，赵码公路相互连接而成；另一是主城区外环。“七线”为七条放射性高标准道路网，包括衡保公路、衡德公路、S040路、肃临路、西外环以及延长线、106国道。将大大加强主城区与个郊县的交通联系。 3.人口状况 衡水辖2市8县1区，118个乡镇、办事处，4994个行政村。全市总面积8815平方公里，总人口415万。统计显示，桃城区下辖四街道2镇4 乡，全区总人口约为43万。 4.医疗教育 桃城区为全市文教卫生中心，医疗条件良好，共有大型综合医院五所，中医院一所，其中市第一医院，市第二医院分别为三级甲等医院和三级乙等医院，服务质量优良。城区共有大中专院校十所，中学19所，其中衡水第一中学河北省乃至全国重点中学。 5.城区规划 据衡水市城市规划显示，根据衡水空间发展战略，衡水主城区将向南部衡水湖自然保护区靠拢，与衡水湖自然保护区形成城市群的主核心，整体形成一个“城湖一体，水城相连”的布局，重点打造冀州、枣强、武邑等“卫星城”。 6.近期重点 根据城市发展战略规划，衡水正在形成以衡水湖休闲度假区为主体，以冀州历史文化古城和滏阳河现代都市娱乐为两翼的城市发展格局，概括为“一湖、一州、一城”。其中“一城”指衡水主城区滏阳河为中心，通过改造滏阳河市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲渡假城市的城市客厅，在产业体系上，大力发展休闲旅游，休闲会议，会展中心，教育培训等。 7.其它方面 衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，人文底蕴深厚，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供优良条件。 【小结】 ◇ 从区域位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。 ◇ 从文化教育及医疗角度分析，优越的文化底蕴及教育环境，使区域文化素质进一步加强，尤其全国知名中学－衡水中学，促使城市知名度进一步提升。 ◇ 从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。 二、衡水市总体社会及经济发展状况 1.衡水市2009年经济发展背景 (1)经济总量： 据衡水是统计局资料显示，2009年全年实现地区生产总值564.4亿元，比上年增长3.6%，其中第一产业增加值106.1亿元，下降6.2%；第二工业增加值274.2元，增加3.0%；第三产业增加值184.2亿元，增长10.1%。 (2)GDP指标 ◇ GDP完成564亿元，增长3.6%；全部财政收入完成35.3亿元，增长8.2%，占GDP的比重较上年提高0.3%。 ◇ 人均GDP总值实现13247亿元，在省内各地级市排名为第八位，在全国各县市中排名192位，城镇居民人均可支配收入达到10954元。 (3)固定资产投资 ◇ 全年全社会固定资产投资完成197.3亿元，其中，城镇固定资产投资完