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三眼桥‘太平洋’国际广场商业地产策划书 二零一零年十一月 目 录 策略篇 ………………………………………………………5页 前 言 ………………………………………………………6页 一、项目定位 ………………………………………………7页 二、项目深度分析 …………………………………………9页 三、目标群体 ………………………………………………10页 商业地产开发、销售、营运的核心思考 …………………15页 租金与售价……………………………………………16页 业态变与不变…………………………………………16页 销售与招商……………………………………………16页 永续经营之道…………………………………………17页 操盘时机掌握…………………………………………17页 策划目标 ……………………………………………………18页 销售目标………………………………………………19页 招商目标………………………………………………19页 发展目标………………………………………………19页 营销策划基本原则 …………………………………………21页 全面领先………………………………………………22页 卖点不可一次推完……………………………………22页 形象现行 展示现行 …………………………………22页 招商现行………………………………………………22页 全面覆盖………………………………………………23页 内外兼顾………………………………………………23页 强势启动………………………………………………23页 充分蓄客………………………………………………24页 整合资源………………………………………………24页 优质服务………………………………………………24页 项目“永续经营工程” ……………………………………25页 商城装修全国招标计划 ……………………………26页 VIP会员计划…………………………………………26页 统一招商 统一经营计划……………………………26页 品牌经营 名店经营计划……………………………26页 黄金业态比例 ………………………………………27页 业主委员会管理计划 ………………………………27页 “百城万店无假货”计划 …………………………27页 健康购物计划 ………………………………………27页 商业培训计划 ………………………………………27页 规模化推广计划 ……………………………………27页 销售计划……………………………………………………28页 项目整体价额策略…………………………………29页 整体价格制定原则 …………………………………29页 价格策略 ……………………………………………30页 付款方式……………………………………………32页 各类型促销及优惠措施……………………………33页 带租约发售 …………………………………………33页 十年返租回报 ………………………………………33页 十年保收计划…………………………………………34页 购铺易 低首付………………………………………35页 创业版商铺……………………………………………35页 招商方案 ……………………………………………………36页 项目整体招商原则 …………………………………………37页 把握业态经营比例……………………………………37页 统一主题和品牌………………………………………37页 同业差异 异业互补…………………………………37页 核心主力店互动原则…………………………………38页 放水养鱼原则…………………………………………38页 招商范围及品牌控制 ………………………………………39页 知名商户或连锁商户…………………………………40页 个性鲜明有特殊商户…………………………………40页 能吸引人流量的商户…………………………………40页 品牌 优质 有特色的商户…………………………40页 销售管理 ……………………………………………………41页 销售组织机构 …………………………………………42页 销售文书准备 …………………………………………43页 广告策划………………………………………………………44页 广告总体策划…………………………………………………45页 蓄客期…………………………………………………………50页 强势销售期……………………………………………………57页 销售尾期………………………………………………………61页 策 略 篇 前 言 乾县的商业地产市场正处于一个初级发展阶段期，且没有一个具备规模的商业中心，现结合该项目原有的地理优势和商业市场的历史性知名度，根据现代商业市场的运营发展趋势，将以以全新商业地产的规划设计和营运发展模式，贯穿整个项目的工作过程。力求紧密结合‘太平洋’国