【2018年必威体育精装版整理】2010年聊城项目市场定位报告与产品建议.doc

2010年聊城项目市场定位报告与产品建议 前 言 通过实际调查聊城房地产市场经过近几年的发展发现，聊城房地产开发已逐渐开始走向成熟，整体价格随着宏观经济的发展及市场的逐渐成熟涨幅较为明显。市场上真正的高档精品项目供应较少、中低端项目供给井喷，产生了一定的市场机会。聊城的房地产市场起步不久，与其他城市一样，聊城的房地产在发展初期由于开发商对当地的房地产市场缺乏真正的了解，部分项目盲目推出，脱离市场需求，以至于为后期的销售带来很大的困难。所以我们应该从规划初期就以市场、营销为导向进行项目开发。 第一章 城市经济发展与城市规划 5 1.1聊城城市及经济概况 5 1.1.1城市概况 5 1.1.2城市宏观经济分析 9 1.1.3城市固定资产投资情况 10 1.1.4城镇居民人均可支配收入 11 1.2聊城城市规划分析 12 1.2.1 总体目标 12 1.2.2城市功能区分工更加明确 12 1.2.3城市目前正处于房地产快速发展时期 13 第二章 宏观房地产市场研究 13 2.1 全国房地产市场状况 13 2.2 聊城房地产市场概况 15 2.3. 2009年聊城房地产市场状况 16 2.3.1 2009年聊城房地产市场主要数据 16 2.3.1.1 房地产开发投资完成情况 16 2.3.1.2 本年资金来源情况 16 2.3.1.3土地情况 16 2.3.1.4 商品房施工面积情况 17 2.3.1.5 商品房新开工面积情况 17 2.3.1.6 商品房供应结构情况 17 2.3.1.7 商品房销售情况 17 2.3.1.8 商品房空置情况 18 2.4 商品房预售主要特点 18 2.4.1商品房预售情况 18 2.4.2 商品住房预售情况 18 2.5 二手房买卖主要特点 18 2.5.1 存量房买卖情况 18 2.5.2存量住房买卖情况 19 2.6 房地产运行情况分析 19 2.6.1 聊城市房地产市场2009年度呈现以下三个特点： 19 一是房地产开发投资合理调整，同比增长5%，商品房施工面积有所增长； 19 二是商品房新开工面积有所增长，竣工面积有所下降，销售量大幅增长，价格稳中有升； 19 三是市场观望氛围逐渐消除，二手房市场明显活跃，成交面积、金额、价格均有不同程度增长。 19 分析原因，主要有以下几个方面： 19 2.6.2 房地产价格上涨的原因 20 2.7 聊城市房地产发展趋势预测 21 2.7.1 房地产开发投资将呈现快速增长的势头 21 2.7.2 商品住房价格将保持平稳增长趋势 21 2.7.3二手房交易市场更加趋于活跃 21 第三章 宏观调控政策的影响 22 3.1 近期宏观调控政策解读 22 3.1.1 政策出台背景 22 3.1.2 新政与以往的不同 23 （1）新国十条标志着房地产政策的转向 23 （2）房地产新政的严厉程度远超往年 23 （3）新政的调控内容十分全面 24 （4）相关部委政策密集出台，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面 25 3.1.3 新政的市场影响 28 3.1.4 市场走势预判 29 3.2 聊城本地最近房地产政策 30 3.3 针对此宏观环境的策略建议 31 第四章 区域房地产市场研究 33 4.1聊城房地产市场版块划分 33 4.2各版块住宅平均价格 34 4.3聊城市2010年市场供应 35 4.3.1 聊城市场主要楼盘分布图 35 4.3.2 2010年聊城市区市场供应 36 4.3.3 综合分析聊城房地产市场特点，从以下各个方面分析总结： 39 4.4 七中板块及周边板块主要楼盘分布 40 4.5 七中板块及周边板块主要楼盘详细个案分析 41 4.5.1 馨苑·东郡 41 4.5.2 欧景丽都 44 4.5.3 亚大怡景花园 47 4.5.4 荣盛·阿尔卡迪亚·绣园 49 4.5.5 伟业·中华苑北苑 53 4.5.6 星光·水城国际 56 4.5.7 星光·宝涞花园 59 4.5.8 星光·水晶城 63 4.5.9 金柱·水城华府 66 4.5.10 中通·领秀城 68 4.6 区域市场综合分析 70 项目规模、开发商品牌 71 楼体类型 71 户型分析 71 销售价格 72 项目配套 72 4.7 区域供求市场分析 73 4.7.1 供应市场分析 73 4.7.2 需求市场分析 73 4.7.3 住宅选择因素 74 4.7.4 市场需求机会 75 第一章 城市经济发展与城市规划 1.1聊城城市及经济概况 1.1.1城市概况 聊城市，隶属山东省。现辖 8个县市区， 140 个乡镇、街道办事处，总人口618 万人，其中非农业人口 136 万，面积9700平方公里聊城市地处经济发达的山东省，。京杭大运河和黄河在此交汇， 京九铁路和