【2018年必威体育精装版整理】2011年年度南昌房地产市场研究报告.doc

2011年年度南昌房地产市场研究报告 一、2011年房地产政策解读 二、2011年南昌土地市场分析 三、2011年度南昌商品住房供应分析 四、2011年南昌商品住房成交量统计 五、2011年南昌房地产供求关系分析 六、2011年南昌商品住房成交价格分析 七、板块房地产市场分析 1 2011年南昌中心板块市场分析 2 2011年南昌青山湖板块市场分析 3 2011年南昌红谷滩（含昌北）板块市场分析 4 2011年南昌红角洲板块市场分析 5 2011年南昌朝阳洲板块市场分析 6 2011年南昌京东板块市场分析 7 2011年南昌昌南板块市场分析 8 2011年南昌象湖板块市场分析 9 2011年南昌新建湾里板块市场分析 八、2011年南昌重点楼盘营销分析 九、2012年南昌房地产市场预测 2011年年度房地产政策解读 市场背景 　　2010年，随着一轮又一轮严厉的调控政策的出台，部分城市（指一、二线城市）房价过快上涨势头得到初步地遏制。但是过高的房价、持续狂热的投资购房仍在助长房地产市场畸形的发展，调控房价的理性回归已经上升到政治与民生的高度。在此形势下，2011年政府对房地产市场调控基调发生了巨大的转变：由2010年遏制部分城市房价的过快上涨向坚决调控房价下降转变。 　　一、全国政策 　　1、1月28日“新国八条” 　　2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。 爱房观点： 从政策内容来看，“新国八条”是个纲领性的调控政策，涵盖了“限购、限贷、限价及保障房等多重调控政策的内容。“新国八条”的出台为2011年全国房地产市场的运行轨迹定下了基调，对调控2011年房地产市场的下行起到了举足轻重的意义。 2、商品房销售明码标价 　　根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。 爱房观点： “一房一价明码标价政策出台的宗旨在于促使房地产市场稳健、健康的发展，虽实施效果表现不为明显，且政策的实施存有漏洞，但在整体上促使房地产市场健康、规范化的发展，辅助限购限贷政策抑制了房价的上涨。　　 3、保障房 　　2011年6月，按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。住建部上月下发通知，要求各地方在6月6日前必须公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。2011年12月5日，住建部表示：明年新开工的保障房项目不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套大幅度地增加。确保保障性住房，棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地供应。 爱房观点： 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。从政策的属性来看，保障房政策更多是民生政策，旨在解决中低收入的住房问题。保障性住房对房地产市场的调控作用并不如预期那么大，它对商品房需求不能起到一定的稀释作用。而且保障房自身存在的漏洞，缺乏透明、公正、法定的制度保障，这都对购房者与开发商的预期有着不利的影响。 4、土地市场政策 　　2011年1月26日，国务院办公厅“国八条”指出：在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地。 　　2011年4月19日，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。 　　2011年9月19日，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。 　　2011年11月19日，国土部取消土地双轨制，鼓励集体土地股份制改革，成立集体土地农业经合组织、股份合作社或股份公司等，使农民对集体资产享有充分的股权，通过完善和强化土地用益物权，使农村集体土地所有权实现最大化。 爱房观点： 保障性住房建设用地的大量供应，保障了1000千万套保障性住房的快速投建，对保障房计划的落实起到重要的作用。在商品房建设用地供应方面，2011年供应量表现不足，下半年供应量对有所增