【2018年必威体育精装版整理】“永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书.doc

目 录 前 言 一、项目概况 二、策划商业项目的考虑因素 三、xx物业提供的服务内容 四、xx物业提供服务的收费标准 五、为何委任『xx物业』 六、『xx物业』曾参与的商业项目 鸣 谢 前 言 我司藉此建议书向 贵司提供【永义实业莘庄商业项目】(以下简称本项目)的全程营销服务建议书。 本项目位于上海市闵行区七莘路，毗邻沪杭高速起始匝道口，处于莘庄商圈与七宝商圈之间，隶属于七莘路商业带。本项目附近有包括乐购、银七星室内滑雪场、七宝古镇商业旅游区等上海著名商业及景观资源。由于当地房地产建设的良好发展，目前本项目3公里范围内已形成超百万平米的大型社区，近50万人口，为本项目的成功实施奠定了坚实的消费群体基础。作为七莘路商业带南段领头羊项目，本项目占地12350平方米，规划总建筑面积约21060平方米，规划为商业、办公、酒店的综合商业体，发展前景良好，我司有充分的信心成功营销本项目。 『xx物业』是一家专业从事房地产服务的香港公司，经营范围涉及项目策划、营销企划、项目推广、销售代理、物业管理、工程咨询及其它的专业服务，能为发展商提供一条龙的房地产项目服务，为项目的保值、增值提供全面的解决方案。 『xx物业』之骨干员工都有丰富的中国房地产策划、市场推广、物业管理经验，在中国各大城市负责过之房地产项目近百个，且成绩昭然。 作为香港知名地产代理商之一的『xx物业』，坚持我公司开业以来贯彻始终的“以人为本，以客为尊，以质为先”的服务精神，为众多发展商提供了专业的房地产服务，并获好评。 一、项目概况 本项目位于上海市闵行区区级景观道路--七莘路，处于莘庄商圈与七宝商圈之间，隶属于七莘路商业带。 本项目附近有包括乐购、银七星室内滑雪场、七宝古镇商业旅游区等上海著名商业及景观资源，商业氛围浓郁。 本项目3公里范围内已形成集疏影路社区、报春路社区等超百万平米的大型社区，导入近50万人口，为本项目商业的成功奠定了坚实的消费群体基础。作为七莘路商业带南段领头羊项目，本项目占地12350平方米，规划总建筑面积约21060平方米，规划为商业、办公、酒店的综合商业体，发展前景良好。 本项目周边交通网络发达，包括莘庄立交、外环线、沪杭高速、莘奉金高速公路、双轨道交通（1号线、9号线）等，将大大拓阔本项目的辐射范围，并扩展目标消费群体。 目前，本项目所处区域已被新的商业规划列为七莘路“闵行大道”、莘松路现代商贸走廊，即以七莘路（莘庄辖区段）街区两侧若干纵深块状组团和支马路小型商业休闲街为主，集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街。这一地区的迅速崛起，必将成为上海西南新兴城区乃至邻近省市进入上海的商业门户。 本项目内部规划为商业、酒店、办公的商业综合体项目，同时作为该区域的领头羊项目，既要考虑与外部项目的竞争定位，又要考虑自身内部各不同属性组成部分的相互互动关系，因此本项目商业部分的规划显得尤其重要。整个商业的规划与定位既要满足自身的商业需要，又要符合整个“商贸走廊”的定位档次，又要与周边商业形成良性竞争局面，同时本项目东侧为景观河道，如何在前期产品定位阶段即将该因素整合起来，突出本项目独特的竞争优势。在营销定价策略方面，既要考虑到开发商的现金流，又要考虑到后期经营的统一性，商业项目的档次，业主的投资回报。 本项目经济技术指标： 总用地面积 12350M2 建筑用地面积 9528M2 总建筑面积 21060 M2 地上总建筑面积 17010 M2 其中 商业建筑面积 7650 M2 办公建筑面积 9360 M2 地下车库建筑面积 4010 M2 建筑密度 39.9% 容积率 1.79 绿化率 26.6% 集中绿化率 8.2% 绿化面积 2530 M2 集中绿地面积 780 M2 机动车位 118个 非机动车位 235 M2 二、策划商业项目的考虑因素 在定立商业项目的营销方案以及推广策略之前，首先应对下列问题作深入探讨，订定发展商业项目的大方向，继而定立营销推广计划。 出售或是出租？ 商场面积是出售或是出租比较合适？这个应该是首要决定的问题。 就商铺营销模式分析来看，有两大要点，第一是销售，第二是招商。以销售为主的方式是先把整个商铺分割成独立的铺位，然后分别销售出去，这样做的好处是能在较短的时间内回收资金，同时省却以后统一招商和经营管理的难题，这对开发商是有利的。以招商为主的方式是建成的商铺发展商保留商业面积，自行招商和经营管理，获得的收益长远而稳定，企业资金的稳健度也高。更重要的是，这证明了发展商具有强大自我的商业配套能力，对提高住宅的生活素质有非常重大的帮助，同时对以后开发的项目也不存在商业配套的难题，然而这对发展商的要求较高，同时资金回笼速度缓慢。 如何在短期