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三门峡经济开发区德孝苑养老院项目 可行性研究报告 业主单位：三门峡经济开发区长青藤老年服务有限公司 编制单位：河南海天工程造价咨询事务所有限公司 二○一六年十二月  三门峡经济开发区德孝苑养老院项目 可行性研究报告 董事长兼总经理： 韩江涛 总工程师： 胡小红 项目负责人： 李固巧 参与编制人员： 叶 京 王 磊 安燕子 蒋国栋 工程咨询资质证书编号：工咨乙12020090010 河南海天工程造价咨询事务所有限公司 二○一六年十二月 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目背景与概况 1 1.2编制依据 3 1.3编制范围 4 第二章 项目建设的背景及必要性 5 2.1项目提出的背景 5 2.2项目建设必要性分析 11 第三章 项目选址与建设条件 16 3.1项目选址 16 3.2建设条件 16 3.3地质灾害影响分析 17 第四章 建设内容及工程方案 18 4.1建设要求 18 4.2总体规划方案 19 4.3建筑设计 21 4.4结构设计 24 4.5给水设计 27 4.6暖通动力设计 30 4.7电气设计 33 第五章 节能措施 37 5.1设计依据 37 5.2设计范围及主要原则 37 5.3主要节能措施 37 第六章 环境保护与绿化 40 6.1编制依据 40 6.2环境现状 40 6.3项目建设对环境的影响 40 6.4环境保护措施 41 6.5施工期环境保护 43 6.6营运期环境保护 46 6.7绿化 47 第七章 劳动安全与消防 48 7.1指导思想 48 7.2职业安全卫生健康对策与措施 48 7.3消防 49 7.4工程在施工期间劳动安全与消防 52 7.5营运期间安全与消防 52 第八章 组织机构与人力资源配置 53 8.1组织机构 53 8.2人力资源配置方案 53 第九章 项目实施进度 54 9.1项目管理 54 9.2项目实施阶段 54 9.3项目建设周期 55 第十章 项目招标 56 10.1工程项目招标投标概述 56 10.2工程项目招标投标因素分析 57 10.3招标依据 60 10.4招标范围 61 10.5招标方式 61 第十一章 项目投资估算与资金筹措 62 11.1投资估算 62 11.2资金筹措 63 第十二章 财务评价 65 12.1 财务评价基础数据的选取 65 12.2销售收入估算 67 12.3经营成本估算 67 12.4财务评价报表 68 第十三章 社会评价 70 13.1社会效益分析 70 13.2项目互适性分析 70 13.3收益情况分析 71 13.4风险分析 71 13.4社会评价结论 72 第十四章 结论与建议 73 14.1结论 73 14.2建议 73 附表 附表1 项目一期建设投资估算表 附表2 项目运营成本估算表 附表3 项目收入税金及附加估算表 附表4 借款偿还计划一览表 附表5 财务计划现金流量表 附表6 利润损益与分配表 附表7 项目实施进度一览表 第一章 总 论 1.1项目背景与概况 1.1.1项目名称 三门峡经济开发区德孝苑养老院项目 1.1.2项目承办单位 三门峡经济开发区长青藤老年服务有限公司 1.1.3项目建设地点 项目拟选址于开发区向川路北段，北邻三门峡市农业局住宅小区。 1.1.4项目建设条件 本项目用地紧邻市政道路，基础设施配备齐全，便于项目的建设。 1.1.5项目建设内容及规模 本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。集中于园林绿化区域。 1.1.6项目投资估算与资金筹措 项目总投资估算费用4636.07万元。总投入成本如下：单体建安成本2988.39万元；室外工程费用383.47万元，服务项目费用663.84万元，政策性项目费用163.50万元，工程预备费209.96万元，铺底流动资金83.98万元，建设期利息142.88万元。 资金来源共分四部分：一是争取中央财政补贴资金，约1070万元；二是大中型水库移民后期扶持资金，其中2015年、2016年共420万元，2017年210万元，共计630万元；三是民政部门补贴投入，分5年，共计20万元；四是开发区财政本级投入（贷款）：2916万元。 1.1.7建设进度 项目一期实施建设期限为12个月。计划开工时间为2017年3月1日，计划竣工时间为2018年2月28日。 1.1.8技术经济指标 表1-01 技术经济指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 建设用地面积 ㎡ 11318.52 2 规