南京国有土地上房屋征收技术导则.PDF

南京市国有土地上房屋征收评估技术导则 第一章 总则 第一条 制订目的：为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，维护公共利益，保障被 征收房屋所有权人的合法权益，保证房屋征收估价结果客观公平，制定本技术导则。 第二条 制订依据： 《中华人民共和国资产评估法》、 《国有土地上房屋征收与补偿条 例》 （国务院第590 号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》 （建房[2011]77 号）、 《江 苏政发〔2011 〕91 苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》 （ 号）、 《房地产估价规范》 （GB ／T 50291-2015 ）、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办 法》等有关规定。 第三条 适用范围：在本市行政区域国有土地范围内，对被征收房屋和用于安置或产权 调换房屋的估价，以及对相关估价结果进行复核估价和鉴定，适用本技术导则，但其他法律 法规有相关规定的，从其规定。 第二章 征收估价要素 第四条 估价机构：承担房屋征收估价业务的估价机构应列入南京市国有土地上房屋征 收估价机构信用名录。 第五条 估价人员：承担房屋征收估价的房地产估价专业人员应该是符合本技术导则第 四条规定的估价机构中取得南京市房屋征收管理办公室颁发的房屋征收估价上岗证的注册房 地产估价师和房地产估价专业人员。房地产估价机构应当指派与房屋征收估价项目工作量相 适应的至少两名注册房地产估价师开展估价工作。被征收房屋的整体估价报告和分户估价报 告应由两名及以上参加估价的注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章。不得以个 人印章代替签名。 第六条 估价对象：被征收房屋及其附属物包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用 权和属于被征收人的其他不动产、安置或产权调换房屋。 第七条 估价对象分类：被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。为适应征收估 价的技术需要，住宅房屋和非住宅房屋又划分为若干细类，有关分类的定义及标准见附件一。 3 1 第八条 估价目的：对被征收房屋，估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人 确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；对用于安置或产权调换房 屋，估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于安置或产 权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于安置或产权调换房屋的价值”。 第九条 价值时点：房屋征收决定公告之日。 第十条 价值类型：指估价对象在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易 方式在价值时点自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。 第十一条 估价方法选用：注册房地产估价师应根据估价对象及其所在地的房地产市场 状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，合 理选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行估价。当估价对象仅适用一种估价方法 进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价，并在估价报告中作相应说明。 第十二条 估价区位：比较法征收估价的技术基础。南京市国有土地上房屋征收估价区 位划分结果见附件二。 第十三条 估价程序：⑴ 接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价 委托合同；⑵ 接受估价委托人提供资料，开展前期调查，拟订征收估价作业方案；⑶ 到征 收地点进行现场告示；⑷ 注册房地产估价师逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映 被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录；⑸ 依照本技术导则评估测算 分户的初步估价结果；⑹ 将分户的初步估价结果提交估价委托人；⑺ 在估价委托人公示分 户的初步估价结果期间安排负责估价项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错 误的予以修正；⑻ 在分户初步估价结果公示期满后，提供委托估价范围内被征收房屋的整体 估价报告和分户估价报告。对估价结果有异议的，按有关规定处理。⑼ 完成估价资料立卷、 归档工作。 第十四条 估价结果表达：房屋征收估价结果包括分户估价结果和整体估价结果。房屋 征收分户估价结果以 《南京市国有土地上房屋征收补偿