房地产估价案例.ppt

房地产估价—东方名都 市场法概要 具体说就是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 石家庄房地产现状 1、同一供应圈——开发区 2、建筑类型 用途 ——住宅 3、产权 ——70年 选取实例状况 建立比较基准 付款方式 交易实例B中成交总价是4600×120＝552000元其中首付款20﹪，余款于一年后一次性支付。当时年利率为6.56 ﹪，则实例B在其成交日期一次性付清的价格： 55.2×20﹪＋55.2×（1－20﹪）／（1＋6.56﹪） ＝11.4 ＋41.4414＝52.8414（万元） 528414/120=4403.45元 修正与调整 A、盛景八方： 100/(100-5)=100/95 B、石门福地: 100/(100+2)=100/102 C、新世纪花园 100/100=100/100 同类房地产2011年4月至11月价格变动情况如下表： （表中的价格指数为定基价格指数） 市场状况调整系数 A、盛景八方： 104.5/102 B、石门福地: 104.5/100 C、新世纪花园: 104.5/99 房地产状况调整系数 A、盛景八方： 100/( 96x0.5+103x0.4+98x0.1)=100/99 B、石门福地: 100/(120x0.5+120x0.4+105x0.1)=100/118.5 C、新世纪花园: 100/(125x0.5+98x0.4+110x0.1)=100/112.7 调整相关计算 比准价格＝ 求取比准价格（单价） A盛景八方： 3100x x x =3376.9061 B石门福地: 4403.45x x x =3807.0697 C新世纪花园: 3800x x x =3559.1047 比准价格是三数的平均数: 3376.9061+ 3807.0697+3559.1047 3 小组分工 * LOGO 不同？ 相同？ 调查房地产市场 搜集交易实例 可比实例价格 建立比较基准 估价流程 比准价格 选取可比实例 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 求取最终的比准价格 目前石家庄房地产市场情况有哪些新变化？ 1、三月份石家庄房价涨幅全国第一 。 2、四月全国百城房价指数出炉 ，石市房价上涨0.15%。 3、“环首都经济圈”带热河北楼市，石家庄“投资洼地”价值 凸显。 4、央行报告称居民投资首选再度转向房地产。 5、二三线城市房价高涨直逼一线。 有价无市 选取楼盘条件（简要）： 东方名都 盛景八方 石门福地 新世纪花园 实例楼盘选取 开发区太行大街与石炼路交口东北角 桥西区红旗大街与宫北路交叉口东南角 天山大街与学苑路交口东行380米路南 开发区槐安路东延线紧临东三环 交易价格 元／ m2 交易日期 付款方式 坐落 建筑面积（m2） C、新世纪花园 B、石门福地 A、盛景八方 90 八层，坐北朝南，南北通透 2011-08 一次性付款 3100 五层，坐北朝南，南北通透 2011-04 银行按揭 120 4600 70 七层，坐北朝南，南北通透 2011-05 一次性付款 3800 统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位 统一价格单位 我组选取的交易实例是“干净”的、不含非房地产成分、实物范围相同的例子。 统一房地产范围 统一付款方式 统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位 统一价格单位 市场状况调整系数＝估价时点价格／成交日期价格 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 可比实例的成交价格是否为正常的、客观合理的 可比实例的市场价格涨、跌百分率 分为区位状况、实物状况和权益状况三方面的调整 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 参考方面 交易情况修正 交易情况修正 0