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旧城改造北国之春项目 可行性研究报告 目录 第一章 总论 1 1.1项目概况 1 1.2项目承办单位概况 3 第二章 项目介绍 5 2.1项目建设的背景 5 2.2项目主要技术经济指标： 6 2.3北国之春项目动迁安置费 6 2.4北国之春项目实际使用资金 7 2.5投资总额及利润 8 第三章 市场分析 9 3.1中国房地产市场回顾 9 3.2中国房地产市场形势判断 9 3.3大连市经济状况分析 12 3.4沙河口区经济发展趋势分析： 19 3.5市场预测 21 第四章 竞争分析 23 4.1竞争环境 23 4.2竞争优/劣势分析 24 4.3市场营销策略 29 第五章 项目区域分析 34 5.1区域定义 34 5.2区域发展状况： 34 5.3项目周边房地产开发供应量： 35 第六章 建设条件与建设规模 37 6.1项目建设地点的选择 37 6.2建设规模 39 第七章 工程技术解决方案 41 7.1总平面布置 41 7.2设计理念 43 7.2主要原材料消耗及原材料供给 47 7.3水、电、热能的供应、消耗与安全措施 47 第八章 工程招标 50 8.1招标方案拟定 50 8.2招标组织 50 8.3招标基本情况 51 第九章 风险因素和社会影响 52 第十章 环境保护方案 58 10.1建设地区的现状及项目对环境质量影响的预测 58 10.2废渣、废水的治理 69 10.3绿化建设 60 第十一章 企业组织结构与劳动定员 61 11.1企业组织结构 62 11.2劳动定员 62 11.3管理理念 63 11.4公司制度与人员培训 67 第章 项目实施 68 12.1项目实施原则 68 12.2项目建设工期 68 12.3项目实施进度安排 69 12.4项目实施阶段的主要内容 70 第十三章 投资分析与财务评价 72 13.1北国之春项目动迁安置费 75 13.2北国之春项目实际使用资金 75 13.3投资总额及利润 76 13.4项目利润分析 79 13.5项目优势 70 第十四章 风险及对策 82 14.1经营管理风险 82 14.2市场风险分析 82 14.3政策风险 82 14.4 财务风险 83 14.5其他不可预见风险 84 第十五章 总结 85 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 大连市沙口区春柳旧城改造——北国之春项目 1.1.2项目单位及性质 承办单位: 大连盛洪房地产开发有限公司 项目性质：房地产开发 建设总投资：58.3亿元人民币 1.1.3项目的简介 1、地理位置： 北国之春项目位于沙河口区北部，位于学士街以北，华北路以西，凌山五街以南，地处春柳老商业中心的核心地段；南面为大连市中心医院；东临华北路与建设中的春柳公园相对,北面与东特小区和星加坡花园相邻，西面与李家街相邻。 2、用地规模与地块现状： 1、地块现状：规划范围内地势平坦，地块中建筑物多为旧房和民宅，有很多五、六十年代建的危房，70%住宅为40 m2以下，拆迁面积约23.8万m2，总动迁户5220户，其中住宅18万m2，公建5.8万m2。 2、用地面积：该项目用地分A、B两块，测绘面积共26万m2。其中A地段占地19.23万m2，规划红线内16万m2；B地段占地6.88万m2，规划红线内5.02万m2；红线内共计21万m2。 3、规划要点：根据大连市政府规划，该地区规划容积率在4.0左右，以道路中线50米为规划红线。本项目设计根据政府规划要求，A地段规划容积率3.38，B地段规划容积率4.58，设计方案已经沙河口区政府会议通过。总建筑面积130万m2，地上建筑面积94.5万m2，地下建筑面积35.7万m2。 1.1.4可行性研究范围 a.项目的生产规模，产品品种以及进行市场调研和预测； b.对生产工艺及主要设备的先进性、可靠性进行分析研究和论证； c.对原辅材料和动力，交通条件进行分析论述； d.对本项目的废水治理和环境保护措施提出解决方案； e.对项目的企业组织定员，提出设置建议； f.对项目实施计划安排提出建议； g.对项目投资估算和经济效益分析预测 1.2项目承办单位概况 1.2.1企业登记 成立时间：2008年 企业法人： 注册资本：1000万元人民币 企业类型：有限公司 经营范围：房地产开发 1.2.2企业概况 大连盛洪房地产开发有限公司于200年成立，注册资金拥有在职员工26人，全部具备大专以上学历，拥有中高级专业技术职称人员8人，在土建、结构、暖通、等方面有一流的专业产许国经济业之间着的关:钢铁25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%，塑料的25%都是投入到房地产开发设中统计国GDP增长速1.5%来产贡献产业国经济2012年6月，全国住宅物业市场持续升温。70个大中城市6月房