【2018年必威体育精装版整理】大连开发区某项目营销策划提案.ppt

主力户型解析 主力户型面积为30平方米--80平方米 户型优势: 户型方正 户型弊端: 功能分区不够明显 客户构成 本项目的成交客户中本市城镇居民购买占到65%,外地个人购买客户占到21%(其中决大部分是外地投资客户),外国人占14%,可见本市城镇购买客户群为主要客户购买力,外地投资客户还哟巨大挖掘潜力 主力客户:是开发区第一个酒店公寓多以投资型客户为主. 销售分析 项目推广 项目销售中存在的问题 销售人员数量少,目前只留一个销售人员,客户接待做的很差. 销售人员对销控表不清楚,无法起到销控作用. 销售人员对客户非常没有礼貌,使客户产生反感. 销售人员对法律法规没有进行系统化培训,在销售中很多问题无法个客户解释. 样板间因多种原因不能正常开放,使客户心中产生质疑. 对外商客户不能直接沟通,开发企业没有配备专业人才 项目点评 项目占地10000平方米,建筑面积38660平方米独栋共375套左右. 开发区第一高端酒店式公寓,对整个市场的吸引力很大,聚集了一些高端客户,但是在项目推广上和形象定位上都没有完全体现出SOHO的概念. 因项目已经入住,后期物业管理费用3元/月/平方米不能给客户相应的同等价值服务. 项目前期销售达到80%以上, 因为销控原因和大客户谈判时间过于长,后期同类竞争项目增加,使客户选择性增多,最终流失,导致将近15%的房子还没有销售.单价过高逐渐脱离同类产品竞争行列. 项目概述 项目位置:开发区金马路中段. 属性:普通住宅，少量公寓. 项目占地17000平方米,建筑面积65000万平方米,其中小户型约300套. 户型设计有跃层设计平层设计两种 建筑形式:住宅高层板楼,公寓是塔楼. 便利的交通环境1,2,3,4,5,7路公交. 小户型做为本案的最后销售卖点,准备9月正式销售. 户型解析 客户构成 少量金马路各项目剩余客户。 本地区客户占到78%而且客户年龄结构层年轻化。 初次到开发区发展或在开发区准备长期工作的外埠客户群占20%。 少量的外商客户用于自住的只占项目比例的2%。 销售推广 销售中存在的问题. 该项目后期一直保持一个封闭式销售状态,只有售楼处的简单接待,客户完全没有后期项目的任何资料.使项目滞销. 没有预热阶段,销售道具缺少,只有沙盘和折页. 没有适当的推广活动. 样板间到后期小户型阶段还没有. 销售团队的管理一直是松懈状态,销售人员没有销售积极性. 没有进行客户回访,客户来电没有记录. 项目点评 项目占地17000平方米,建筑面积65000平方米三栋,小户型约300套左右. 项目因为推广力度的逐渐减少,被周边的项目所掩盖,项目的知名度也逐渐下降,小户型销控与前期脱节,后期销售人员没有客户回访,所以逐渐被客户淡忘,东侧的新财富中心的热销与本案的销售冷淡形成鲜明的对比,使很多客户对项目产生不信任心理造成大量客户流失. 小户型样板间装修迟缓,使小户型迟迟不能开盘,造成客户对开发企业的质疑 该项目如后期不加大推广力度和影响力将逐渐被同类竞争项目所超越. 自由港项目概述 项目位置:黄海西路 属性:精装小户型公寓 项目占地6000平方米,建筑面积3.2万平方米,全部是小户型面积30.42---50.66平方米. 建筑形式:塔楼. 交通环境:3,4,7路公交. 准备10月正式销售. 户型解析 主力户型面积为40.26平方米—50.66平方米 户型优势: 户型方正 户型弊端: 功能分区不明显 客户构成 金马路周边项目剩余客户 本地客户为主占市场份额的78% 初次到开发区的外埠客户以及在开发区工作的外埠客户占到20% 只有少量的外商客户用于暂时性自主。 项目推广 销售中存在的问题. 销售人员素质差,对客户态度冷淡,销售积极性差. 整体销售团队无管理状态,售楼处在销售过程中停止过销售，在客户中造成很大影响. 售楼处装修简单,基本无销售道具,只有沙盘和折页. 样板间装修非常粗糙,对外统一报价800元/平方米,实际装修标准在300元左右.于事实不符,造成很大落差. 现在的群楼改造还没有动工,楼下菜市场超市还在运营,与整个项目进度形成鲜明对比,可以感觉出是改造工程. 朝向差价太大,同层南北差价800元/平方米. 项目点评 项目针对低端客户,定位比较准确,客户年龄结构层20-40岁. 户型小单价低,使总价款低,降低了投资门槛,使客户有充分的购买自由. 为客户做了简单的投资回报分析. 二层的空中走廊和停车场使客户得到充分满足. 开发企业对推广的忽略,围档已经半年以上没换过,使客户产生视觉疲劳. 无成熟的配套. 研究主要结论 市场研究主要结论 宏观经济发展迅速，保证了房地产行业的快速发展； 新城区的建设和发展，跨海大桥的修建，将提升项目的价值； 大连房地产市场处于高速发展阶段； 开发区房地产市场经过几年的沉寂