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大鼎城市广场二期项目 宏观市场调查报告 重庆旭日房地产顾问有限公司 （签章） 第一部分 重庆市房地产宏观市场研究 4 一、重庆市经济及房地产发展 4 1、重庆市宏观经济研究 4 2、重庆市房地产发展状况 6 二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究 8 1、九龙坡区经济环境 8 2、九龙坡区房地产市场 9 三、重庆市规划研究 11 1、重庆主城各区规划定位 11 2、城市化对重庆房地产的影响 13 3、人口变化及就业对房地产的影响 13 第二部分 项目周边资源环境研究及其房地产住宅市场 14 一、大石杨组团环境研究及其房地产市场 14 1、大石杨组团概况 14 2、袁家岗-谢家湾板块环境研究 16 二、项目周边房地产市场研究 22 1、大石杨组团房地产情况 22 2、袁家岗-谢家湾区域房地产市场研究 24 三、重庆市滨江物业研究 27 1、滨江板块定位以及规划 27 1.1、北滨路 27 1.2、沙滨路 28 1.3、南滨路 29 2、滨江房地产发展 33 2.1、整体分析 33 2.2、重点板块分析 37 2.2.1、北滨路 37 1）整体分析 37 2）个案分析 39 2.2.2、南滨路 43 1）整体供应分析 43 2）南滨路需求市场分析 45 3）个案分析 46 四、重庆中小户型房屋租凭情况 59 1、重庆住宅租赁市场整体情况 59 2、重庆周边房屋租凭市场 59 3、各板块小户型租金分析 60 五、重庆小户型市场需求分析 62 第三部分 项目周边商业调查 63 一、区域商业发展状况 63 1、九龙坡区商业市场整体发展概况 63 2、杨家坪商圈的发展状况 64 3、区域商业发展状况 67 4、区域商业物业成交情况 69 5、重庆社区商业发展趋势 69 6、重庆社区商业发展规划 70 7、典型案例分析 70 第四部分、项目宏观环境结论分析 74 第一部分 重庆市房地产宏观市场研究 一、重庆市经济及房地产发展 1、重庆市宏观经济研究 1.1、重庆经济稳步发展，国民经济再创新高 在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2007年上半年我市实现国民经济总值1677.67亿元，同比增长14.5%，经济发展持续走高，为直辖以来经济发展最快的半年。 资料来源：重庆市统计年鉴 1.2、产业结构合理调整，第三产业比重逐年增大 2004年以来，第三产业占GDP的比重逐年上升，第三产业在43%左右的水平平稳发展，而第一产业呈现下降趋势，产业结构逐步优化。“二、三、一”的特点更加明显。 资料来源： 重庆市统计年鉴 1.3、社会固定资产投资增速减缓，但仍是拉动重庆经济的主力军 2003年，全社会固定资产投资成功突破1200亿元，投资总量达1669.35亿元，同比增长27.5%，比2002年净增投资273亿元，继续担当了拉动重庆经济快速稳定增长的主力军。但2004年之后，受国家宏观调控政策影响，固定资产投资年增速开始放缓。今年上半年，全市共完成固定资产投资1130.44亿元，增长33.0%，比上年同期提高8.5个百分点，固定投资额开始增大。 资料来源：重庆市统计年鉴 1.4、全市人民生活水平逐步提高 近几年来，随着国民经济的增长，全市人民生活水平逐步提高，可支配收入逐年增长，增速加快。今年上半年，城市居民人均可支配收入6990元，增长18.4%。随着收入的增加，消费能力提高，消费意识的增强使得消费支出也呈现加速增长态势。 资料来源：重庆市统计年鉴 2、重庆市房地产发展状况 2.1、房地产投资持续增长 虽然宏观调控对北京、上海等一线城市的房地产市场引起了轩然大波，但对于健康的重庆房地产市场而言，并没有带来太大影响。2004-2007年上半年重庆房地产开发投资仍然持续快速增长，所占全社会固定资产投资总额的比重均在1/5以上。2007年上半年，重庆房地产开发完成投资总额为302.64亿元，同比增长26.5%，增幅与上年同期基本持平 数据来源： 重庆市统计年鉴、旭日研发中心数据库 2.2、商品房住宅均价稳步上涨 重庆主城区商品房住宅价格略受宏观调控影响，2005年3季度住宅均价出现小幅波动，但总体趋势仍然保持增长。2007年6月，主城区商品房住宅成交均价3290元/平方米，继续保持较高的增长幅度。 数据来源：重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库 2.3、商品房销售略受影响 从2004年-2007年的商品房销售面积来看，受宏观调控影响，除05