【2018年必威体育精装版整理】宁波写字楼项目市场分析报告.ppt

城市私营企业基本情况 城市私营企业基本情况 现代物流业 依托港口优势，构建口岸物流、制造业物流和城市配送物流相结合的现代物流体系。培育壮大物流企业，推动传统运输、仓储等企业向第三方物流企业转型，鼓励引进全球大型物流公司和船公司进驻宁波。 国际贸易业 构建国际采购中心、境内外贸易中心和国际国内贸易的交易平台，扩大对外贸易规模，实现口岸进出口总额比“十五”末翻一番，优化贸易结构，探索进口贸易、加工贸易、服务贸易等多种贸易方式。 信息服务业 重点培育信息等知识型服务企业，为一、二、三产业信息技术普及应用提供服务支撑。积极培育信息市场，推进以电信服务业、广电服务业和网络服务业为重点的三大产业。按照构筑“数字宁波”的要求，完善基础测绘公共服务体系，大力发展地理信息产业。基本确立“长三角”南翼重要信息服务业中心的地位。 金融保险业 按照建设现代化国际港口城市、区域金融中心的目标，加快金融业在组织、机制和服务方面的改革创新，积极吸引国内外金融机构落户宁波，不断增强辖区内金融服务功能和核心竞争力。 现代会展业 整合现有会展资源，加快会展业配套设施建设，完善提升国际会展中心在展览、会议、宾馆服务等方面的功能。扶持发展会展企业，完善会展服务体系，基本建成“中国会展名城”、“长三角南翼会展之都”。 中介服务业 适应加入WTO和政府职能转变的需要，积极发展决策咨询、资产评估、会计审计、法律服务、经纪代理等企业中介服务业，培育扶持科技中介服务业和技术中介机构、文化体育经纪业和行业协会等自律性服务行业，完善提升人力资源中介服务业，初步形成种类齐全、运作规范、接轨国际的中介服务体系框架，引进和培育国内外知名中介服务机构。 商贸流通业 建立起开放、高效、畅通、统一的商品流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局。积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态。 房地产业 旅游休闲业 文化传媒业 做大做强新闻出版、广播影视、音像电子、体育健身、广告印刷等传统优势文化传媒业。积极扶持旅游文化、文化演艺娱乐、艺术品创作交易等特色文化传媒服务业。着力发展网络文化服务、文化经纪等新兴文化传媒服务业。培育一批具有较强实力和竞争力的文化产业主体。 社区服务业 在2001年之前相当长一段时期内，宁波写字楼的销售价格低于住宅销售价格水平，即使在近两年这种现象也明显存在，房地产市场呈现明显的结构性不均衡发展。 随着宁波经济的迅猛发展，特别是宁波存在大量个私经济，外贸行业发达，写字楼市场逐渐开始升温，经济的发展已经不能满足对存量写字楼的需求。2001年以后市场对写字楼需求量开始增加，市场逐渐呈现出供不应求态势。租售市场的旺盛需求同时刺激了写字楼租金行情的上涨，在不到两年的时间内，宁波写字楼平均租金上涨了约30%。 随着宁波城市的扩张，杭州湾大桥的建设，港口的发展，城市地位和经济总量和外向度及集聚能力的进一步提高，涌现的大量外贸、船务、货运公司，外企办事处、金融机构和创业型企业，形成了较大的写字楼市场需求。2004年，一批理念新颖、品质较好的，比如具有5A级标准、全智能立体空中停车库、分户式计量中央空调等功能的各类写字楼现身宁波，得到了市场的认可，此类房产保持了较好的销售势头。据统计，2004年宁波市三区写字楼销售量达27.36万平方米，同比增加15.15万平方米，平均销售价格达8922.15元，同比增加51.63%。 进入2005年，上半年的写字楼市场由于经受房产新政的组合冲击，大量投资客在短期内退市，市场需求遭致明显抑制，强势政策给予市场需求方造成了相当的心理压力，促使大量的潜在客户持币观望，这无疑令原来冷清的写字楼市场雪上加霜。随着夏季的来临，市场开始出现回暖的迹象，但市场的主角却是彩江大厦、开丰大厦等旧楼改造项目，其近7万㎡的总体量，主打性价比受到一批以自用为主的中小客户的追捧。期间市场成交量仍局限在8万㎡以内，纵观甬城写字楼市场的整体局势，自此始现转机。进入10月份以后，写字楼市场开始走高，本阶段的新增量占到了全年总体新增量的50%左右，大批写字楼项目正式入市，如上东国际、麒麟大厦、奥丽赛·前城等。这批产品由于上市时机把握准确、产品性价比相对较高等综合因素，在市场上受到一致认可，去化速度达到峰点，将本年度宁波写字楼市场的销售形势推向高潮。在第四季度，宁波写字楼市场共销售了17万㎡，为2005年一波三折的写字楼市场画上了一个句号。 截止2005年，宁波市区高档写字楼出租率几乎全部在90%以上，存量写字楼交易活跃，存在大量换手交易，宁波目高档写字楼租金约2-3.5元/平米/天，普通写字楼租金约1.2—1.8元/平米/天，大量写字楼短期内都存在提租现象。 而进入2006年以后，市中心区域写字楼的租金开始下滑，统计分析显示，各大写字楼租金普遍下滑