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房地产开发企业所得税 2012.8 房地产企业特殊性－31号文背景 1、开发产品缺乏完工标准 2、多列预提费用，滥用条款，随意列支，随意清算 3、混淆成本对象界限，随意分摊成本 采取不正当手段转移利润、征管难度和成本巨大 竣工标准 　㈠完成工程设计和合同约定的各项内容。　㈡施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。　㈢对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。　㈣勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。 竣工标准 　㈤有完整的技术档案和施工管理资料。　㈥有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。　㈦建设单位已按合同约定支付工程款。　㈧有施工单位签署的工程质量保修书。　㈨城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。　㈩有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。　十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定 现房的标准 （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 《商品房销售管理办法》－－完工产品？ 会计标准 达到可预计使用标准 从在建工程中转出 完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续） 开始投入使用:开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时. 取得初始产权证明 完工标准的意义 1、确认销售收入 2、计算完工产品成本 3、转为存货的标志 4、计算实际毛利额 收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 无论是否作为企业收入，都不影响最后所得。 预售收入与销售收入 实际收入与税法收入 1、按合同约定出现的差异，按照销售费用计入； 签订3方合同，购买方 打款给开发商（或委托方），合同价110万大于买断价100万，开发商只会收到100万，超过部分作为销售费用给委托方。 2、不是按合同约定出现的差异，按照坏账处理。 签订3方合同，购买方付款为委托方，合同价110万大于买断价100万，但是开发商只收到90万，那么，110万销售收入，10万坏账，10万销售费用。 经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。 毛利额=销售收入×预计计税毛利率 所得额=销售收入-销售成本-销售税金-期间费用 当期应纳税所得额＝所得额＋当期毛利额－当期结转预计毛利额 在计算应纳税所得额时，与预售收入相关的税金、附加及费用不得扣除 成本与费用 期间费用：当期发生当期扣除 开发产品计税成本：实现销售扣除 已销开发产品计税成本：予以调整 未销开发产品计税成本：不予扣除 销售营业税金及附加：准予扣除 土地增值税：准予扣除 权责发生制 or 收付实现制 单位面积成本 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 （单位：元/平方米） 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（单位：元） 每套房成本＝建筑面积×单位成本 维修费用和维修基金 维修费用：已完工产品直接扣除