【2018年必威体育精装版整理】曲靖商业地产市场调研.doc

曲靖商业地产市场报告 第一章 曲靖市概况 一、城市区位 曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，属亚热带季风气候，夏无酷热，东少严寒，四季如春。其东与贵州、广西两省区接壤，南连文山、红河州，西与昆明市交界，北达昭通，辖7县1市1区，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖是云南省重要工商城市，综合实力居云南省第二位，是云南省“滇中城市群规划”区域中心城市。截止到2013年底，城市建成区面积130平方公里，主城人口达100万人。总人口585.5万（2010年）。 二、 GDP增长情况 2009年云南省 GDP 6168亿元，增长12.1%。排名前五位的分别为：昆明，曲靖、玉溪、红河、大理。 三、城市建成区发展情况　 2009年，曲靖中心城区麒麟区面积52平方公里，户籍人口43万，常住人口超过55万。 2009年，曲靖入选新中国成立60周年“中国城市发展代表” 2010年经国家住建部批准曲靖成为大城市，也成为云南第二个大城市。（中心城区人口已达到58万） 到2020年，曲靖城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。 四、曲靖市交通情况现状及远景 1、电气化铁路：贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。昆（明）沾（益）铁路复线，沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁路运力，为曲靖的社会经济发展助力。 　 2、高速公路：目前，曲靖境内已形成以曲靖城区为中枢，以昆曲、曲陆、曲胜三条高速公路和天宣一级公路、嵩待高速为龙头，以国道和省道公路为骨架，以水路运输为补充的交通运输网。将使曲靖物流速度进一步加快。 3、国际机场：新昆明国际机场选址在小哨，距曲靖城区80公里，有高速公路相通，将为昆（明）——曲（靖）经济带的建立和曲靖经济的加速发展带来良好机遇。 五、城市发展总体规划、分区规划 1、中心城区功能分区：规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。 2、城市用地发展方向：提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。 3、城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。 六、曲靖市城市商业现状基础调查 1、商圈及网点分布形态 ①主商圈——麒麟花园商圈 该商圈位于麒麟东路、南路、西路、北路四条城市主干道的交汇处，商圈内主要包含一个大型的商业地产项目——美佳华麒麟商业广场以及若干街铺。该区域由于衔接玄坛路、文化路步行街、立得商业酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之处。麒麟花园周围还有以中高档商铺为主的都市商城、有酒吧一条街的另一入口、沃尔玛、苏宁电器等大型主力店也入住麒麟商业广场。 作为当前曲靖市区的主力商业中心区，该商圈的业态组合是最为综合的，包含了超市、百货、餐饮、家电等，但这些复合业态都集中在美佳华麒麟商业广场内，商圈内的其他区域仍是以中低端百货街铺为主。 ②次级商圈——文化路步行街商圈 该商圈紧邻麒麟南路，文化路步行街仅仅是改造了的街道而已，其全程不到200米，主要是以低端女性服装、小饰品为主的商业业态布局。相比其他城市，这条路不能算真正意义上的步行街，除了不能有机动车辆通过，并未给消费者提供更好的休闲购物选择。 步行街有两个商场，华荣商场和广兴商场。前者规模较大，有两层楼共上百间门面，但卖的都是价格低廉的服饰品。而后者仅为步行街的一个角落里隔出的数十来个小门面，所售商品同样档次低廉。 ③新兴商圈——南城门商圈 该商圈位于麒麟南路段以南城门为中心所辐射的区域。 现状：中天佳园、金城百货等项目均为商住一体；南城门西南方有曲靖官房大酒店和24000万平方米的潇湘时代广场。商业氛围较淡薄，主要以临街店铺为主，经营的业种杂乱，没有形成规模效应。 2、现状商业业态布局 商圈名称/位置 主营业态 备注 麒麟南路 服装、饰品 含有少量特色餐饮，如麦当劳、肯德基等，但是缺乏规模效应，餐饮业态较为集中的只聚集在麒麟广场内 麒麟东路-麒麟巷酒吧街 美容、休闲、娱乐、网吧 偏向于年轻人聚集地 麒麟西路-开发区 服装、百货、电脑、餐饮 　无特色重点 南宁西路以西 服装、百货、通讯、家具 　 翠峰东路、翠峰西路 餐饮 餐饮较