大润发发展模式--从选址开发角度.doc

一个企业的竞争力有多方面因素组成，但选址的重要性毋庸置疑。 一：大润发选址特点 项目运作方式 1不同于沃尔玛捆绑开发商选址的做法，大润发的方式是先选址再找开发商，属于主动型选址。 2与开发商直接合作，捆绑拿地，双方合作，利益共赢，竞争对手无法涉足。 3垫资·借款·预付租金等手段的巧妙合理应用，缓解开发商资金不足的问题，尤其对中小型开发企业极具吸引力。 4销售额提点，单店销售额高租金支付能力强。 5经营能力强·卖场集客能力强，对开发商的整体招商具有吸引力。 6当地注册，当地纳税对当地政府尤其是三四线政府的财政税收具有诱惑力。 通过以上运作项目手段的应用，大润发在选址上另辟蹊径，机制灵活，因地制宜，在大陆内地各大小城市无往而不胜，截止2009年12月底，大润发09年签约项目总数达到53家。 区域 09年底店数 09年新开店门数 09年新签订门数 储备门店数 东北 15 4 2 4 华北 16 8 11 华东 60 19 12 14 华南 19 4 8 11 华中 9 4 8 17 西北 2 5 2 西南 15 15 总计 121 20 53 74 城市级别 09年底店数 09年新开店门数 09年新签门数订 储备门店数 一线 16 4 2 3 二线 30 3 7 10 三线 52 5 35 50 四线 23 8 9 11 总计 121 20 53 74 建筑标准化与建筑适应性 与灵活的运用手段不同，大润发在建筑物上坚持标准，主要体现在以下几个方面： 1首层架空停车，屋顶停车，便于服务开车顾客，有效提升单笔销售。 2大型停车场，停车车位数量充足，保证项目的持续竞争力。 3建筑物标准化程度高，便于建筑设计，工程施工，施工工期可控。 4独立商业，建筑出房率高，便于店内布局。 5十条以上的免费班车，更远的商圈辐射能力。 6两层超市，卖场规整，商品分区，减少投资，使用率高，购物便捷。 从东到西，由南到北，大润发虽然在广东地区标准化有些退缩，但与其他主要行业竞争对手来说，标准化程度还是很高的，我们可以这样说：“在中国地区内你只要到过一家或几家大润发店，就像大润发临沂店，那其他的店你就不用看了，都一样。” 选址区位 大润发的选址的区位特点是与易初莲花有相似之处，都是仓储进化型购物中心模式。 1要区位更要交通。 2十字路口。 3新旧交接。 4战略性选址。 5商圈辐射区位要求在3公里，商圈辐射人口30万人。 6对周边人口数量要求低。 大润发对选址区位的需求，尤其对商圈的理解，是基于其自身的经营能力及市场定位等因素决定的。 总结以上的优势和特点，大润发的选址的特点与缺陷同样明显，存在以下弊端： 1由于建筑体量与标准化问题，一二线城市很难发展。 2运作周期长，发展速度会收到一定的限制。 3小规模城镇尤其是人口在10万以下的城镇，无法开设。 二：大润发与其他主要行业竞争对手的差异 1主动选址与被动选址 大润发这种先选址，再寻找开发商的运作方式，可以增加战略性点的机会，增加优质项目的机会，获取更优惠的商务条件，项目具有排他性。 而其他主要行业竞争对手，大多采取的发展方式是等待开发商建设再去谈判合作，属于被动选址手段。好项目的竞争对手多，谈判难度大。优势区域还好谈，弱势区域品牌无优势，基本方法就是接受高租金，或者使用杀手锏“买”。好谈的项目鸡肋多，醒目分配不合理，项目协同效率低，丢失战略性的选址机会，无法形成可持续发展。 2操作技术水平的差距 大润发成功运作项目的经验多，有大量的房地产类行业人员，专业水平较高，而其他主要行业竞争对手则相对处于劣势。 3战略点的选择，对城市发展了解的透彻 从大润发现有的开业店的选址来看，其对未来城市发展趋势的判断有独到之处，对项目开业时间时点把握也比较精准。有些人说“大润大的选址偏了”，其实不然，大润发的选址符合城市发展方向，未来是周边区域或城市的地理位置中心，也就是区位具备战略性。销售水平也随着城市发展在不断提高，形成良好的发展持续性。 附：大润发选址需求 投资需求：拟在选址开设大润发超市，以日常用品为主，具体需求如下： 一：土地及地点的位置 1土地：面积在30亩以上（约20000平方米）为佳，覆盖率达到50%。 2交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3商圈人口;以土地为中心半径3公里人口约30~40万，县，地，省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口达到20万也可。 4建筑物以一层20000平方米为最佳，如两层即单层建筑面积均在10000平方米以上，总建筑面积20000~22000平方米，楼层最好不要超过二层。 5停车面积：机动机停车面积至少10000平方米（室内室外均可），约300个停车位；自行车停车位面积在2500~3500平方米（室内室外均可）。 6