投资房地产必胜的无敌三理论-上.doc

投資房地產必勝的無敵三理論 上 資料來源：住展雜誌 ? 台灣房地產這波景氣已持續三年以上，利率水準也降到四十年來的最低水準，台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高，是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出，目前台北市房地產市場是十分熱絡的，更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛，全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展，這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。就像雙城記所說：「這是一個最黑暗的時代，也是一個最光明的時代！」在如此紛亂的情況下，房地產投資的風險其實是在逐漸昇高，在風險昇高時，必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象，以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險，穩定獲利的重要工具，不能不知！第一，「破地理論」其重點在說明，任何都市中，最先開發的土地，一定都是在區位最好或是困難最少的地方；相對地，後開發的土地，通常不是區位愈來愈差，就是形狀愈來愈不好，或是其產權及其他糾紛愈來愈多，開發商所投入的成本與精力，自然也就愈來愈大。在這種情形下，為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢？因為不論售出價格有多高，他們再也買不回具有相同條件的土地了！這點可以問所有具有開發房地產經驗的人，問他們如果可以再選擇一次，他們會不會賣掉開發好的房地產？相信絕大多數的人都認為不應該賣掉，所有賣出房地產的人都必然會後悔的！可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為，這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足，所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。在去年以前，台灣的傳統財團型建商，如：國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力，實踐了破地理論的觀念，所以留下了許多好的資產，為該集團保留了許多有價值的房地產。出售REITs的得失但不幸地，由於接班人對於房地產投資的專業知識不足，所以短視地搭著REITs的熱潮，將最好的房地產包裝成REITs（富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號）全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產，收回了一、二百億元的現金。其中，當然還包含有相當比例的利潤，應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反，他們將集團內的金雞母殺了，失去了賺取更大企業利益的機會，也降低了企業的價值，因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了！如果該資產放在懂得操作，又有經驗公司的手中，必然可以透過更好的方法，不但可以取回現金，同時也可以保有該金雞母，那才是房地產投資真正應該創造的價值！小的開發公司因為有財務周轉的壓力，不得不賣出房地產以換取利潤，但對一個有資金能力的企業而言，不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度，都不應該犯類似的錯誤！擁有才能永續也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足，所以類似的錯誤，層出不窮，這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。以前，在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多，如：華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名，風光一時，但現在為什麼都不見了？蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多，如：寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等，背後都有龐大的實力，為什麼卻無法建立品牌？而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運？因為他們雖然興建了大量的房屋，或是興建了許多好的房屋，也似乎賺了許多房地產的錢，可是卻因沒有了解破地理論，沒有「擁有」房屋，自然無法獲得品牌的認同，自然也無法避免被淘汰的命運。相對地，美國的房地產大亨川普（Donald Trump）他建立品牌的方法，不是他「興建」了多少房屋，而是他「擁有」了多少房地產！所以可以「擁有」國際級的品牌知名度，這才是關鍵所在，也才是破地理論的真正實踐！現在有許多新的建設公司，大量高價購地推案，號稱每年EPS可賺六元、十元，如果不能真正瞭解這個理論，其前途自然已可預卜。第二，「破屋理論」在世界上大多數的地方，成屋的價格都比預售屋要高，可是為什麼在台灣剛好相反，預售屋的價格比成屋高？更令人好奇的發現是，有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格！亦即以後就再也沒有更高的價格出現了！這就是破屋理論的精髓！因為一幢房屋的所有權如果分散了，就如同房屋破碎了，不再容易會有大的增值潛力了。以投資的角度而言，如果真如此，就代表了投資風險的極大。因為，任何房地產商品，如果購買後，其價格會隨著時間下跌，就不值得投資！一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟旅館或是博物館，是舊的貴？還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢