浅谈我国房地产估价行业的发展趋势.doc

浅谈我国房地产估价行业的发展趋势浅谈我国房地产估价行业的发展趋势最近与全国各地的多家估价公司, 地方学会, 国外估价行业同行接触较多, 很多人都提到估价行业的发展问题, 令我惊讶的是, 不同的估价公司, 不同的地方学会, 及不同国家的外国的同行对这个问题有着不同的看法. 这里仅谈一下我对这个问题的认识.一. ? ? ?我国估价行业的特点1. ? ? ?历史较短英国估价行业有百年的历史, 美国估价行业也有70余年的历史, 目前两国估价行业无论是技术上和管理上都比较成熟. 伴随着其对外投资的扩张, 其估价行业也在全球扩展. 君不见其RICS, MAI 已经到我国来发展会员了?我国估价行业才只有10余年的历史, 虽然目前存在着一些问题, 但不应该就对行业的发展失去信心. 英国和美国的同行异口同声地表示, 在他们发展的初级阶段, 存在的问题比我们还多. 存在问题是正常的, 关键是看我们如何解决这些问题.世界上还有一些国家的估价行业历史与我国相似, 如乌克兰, 埃及, 土尔其等国家, 他们面临的问题与我们极其相似. 另外, 还有一些国家, 例如越南, 估价行业刚刚起步, 还处在我国几年前的改制脱钩阶段.综观估价行业的历史, 横向考察其它国家估价行业的现状, 我们应该清晰地认清到, 我们面临着挑战, 也有很多机遇.2. ? ? ?以管理估价机构为主, 惩罚较轻.我国目前估价行业的管理是机构(公司)管理和个人执业管理并重, 但主要还是以管理估价机构为主, 将估价机构分为不同的等级. 这样的管理, 目前有一定的道理. 但随着行业的发展, 也可能会有所发展和变化. 很多发达国家是以管理估价师个人为主. 例如美国, 每年都有多名估价师因违法估价而被送进监狱. 相比之下, 我国对违法活动惩罚较轻.? ? ?3. ? ? ?不区分住宅与非住宅的估价在估价实践中, 住宅的抵押估价(我国大部地区称之为“个贷”)是最简单的, 竞争最激烈的, 也是收费最低的. 这在其它国家也一样. 但是, 很多国家是将住宅的抵押估价单独列出来的, 考取只做住宅估价的执业资格要相对容易一些. 当遇到国外估价同行时, 一般老外都回问, 你是住宅估价师还是非住宅估价师? 如果你只能做住宅估价, 意味着你的业务水平还有继续提高的空间.在我国, 目前并没有有意识地区分住宅与非住宅的估价. 有时侯谈论估价行业的问题是,可能把主要存在于住宅抵押估价中的问题推广到全行业. 请注意, 这里仅仅指住宅抵押估价, 不包括住宅的拆迁估价.二. ? ? ?国际上其它国家估价行业的特点1. ? ? ?提供服务的多样化国外房地产估价师提供的服务包括: 抵押估价, 拆迁估价, 公司上市涉及的估价, 拍卖估价, 市场分析, 可行性研究, 法律诉讼相关的估价等. 这些服务项目与我国的房地产估价师提供的服务基本相同。 但是， 这些服务项目在收入中所占比例不同。发达国家的估价收入中，抵押估价和拆迁估价的收入所占比例越来越小， 其它服务的收入所占比例越来越大。2. ? ? ?提供服务的专业化发达国家的估价师靠专业技术水平来取得估价业务，这就要求提供服务的专业化。 例如， 在美国， 有些估价师只做购物中心的估价，为了做好， 做精购物中心的估价，这些估价师并不接受其它类型物业的估价业务。反过来， 如果有客户要做购物中心的估价， 也只找这些估价师， 因为他们最专业。 美国“购物中心的估价”一书也正是由这些估价师撰写的。另外， 美国还有“工业建筑的估价”， “历史建筑的估价”，“高尔夫球场的估价”， “估价报告的审核”等等专著，这些都是服务专业化的结果和表现。3. ? ? ?发达国家估价行业的发展趋势前几天，听了一次德意志银行香港分行负责中国估价业务SAM先生的讲座，他提到， 在中国目前很难找到适当的估价师为该行提供服务，他们很着急。 主要原因是国内的估价师不懂国际估价准则， 不理解国际投资者的需求， 英文交流能力差。但是，伴随着经济的全球一体化，估价行业全球一体化是发展的必然趋势。三. ? ? ?我国估价行业的发展趋势根据我国估价行业的特点和其它国家估价行业的发展状况，在估价行业全球一体化的大背景下，我认为我国估价行业近期在以下三方面应有所发展：1． ? ? ?区分住宅与非住宅的估价住宅抵押估价应学习发达国家的经验，使用表格式估价报告， 淘汰叙述式住宅抵押估价报告， 使住宅抵押估价标准化， 规范化。这样一来， 也有利于使有些估价师专攻住宅估价， 另外一些估价师，可以专攻非住宅估价。2． ? ? ?提高估价师的专业水平，使估价技术更加专业化前几天参观了一家上海的估价公司，该公司聘用了多名归国留学生，设立