环北京经济圈房地产调研报告.doc

环北京经济圈房地产调研报告 （一）本报告基于的前提： 既定战略：通过房地产开发，3-5年内实现稳步增长，公司总资产达到10个亿； 公司投资的风险偏好：低风险；公司抗风险能力：较弱； 投资的房地产项目启动资金在三千万至五千万之间； （二）本报告的目的： 通过对基础数据的分析，初步筛选公司下一步投资的区域（具体到县域）； 本报告的范围 1、由于房地产行业本质是资源型行业，拿地是一项“系统工程”，涉及政府关系等诸多因素，相关决策须公司决策层通盘考虑、综合权衡。因此，在内容方面，本报告仅从投资角度，对区域投资价值进行初步分析，相关数据的分析仅供参考。其他因素，不在本报告分析范围内。 2、基于公司的风险偏好及抗风险能力，公司在现阶段不适合涉及高风险投资项目。因此，在项目方面，北京等高地价地区的“小产权”等高风险类项目不在本报告范围内；在区域方面，本报告涉及张家口市区及周边（蔚县、阳原、怀来、怀安）、河北其他地区（文安、玉田）。 具体分析 张家口市区市场：近几年随着市区的重点发展方向，逐步向南移，高新区市场快速发展，从目前形势来看，高新区以乐购商圈为中心，主要发展区域为南部，西南部，且值得开发的土地越来越少；乐购商圈东部，以纬一东路为核心的区域，尚还有可开发的空间，且周边企事业单位较为密集，未来土地价值较高。 张家口周边四县房地产市场分析： （1）怀来，蔚县房地产市场正处于快速发展中。其中怀来离北京最近，前两年当地市场借环北京经济圈重点发展区域等其它利好条件，把当地房价和土地价格炒的很高，外地人口对当地产品的去化能力有限，本地人对房价又接受不了，市场处于不稳定状态，风险较大；蔚县的总人口在四县中最多，为当地房地产市场提供着较多的潜在客群。 （2）阳原虽各项经济指标表现一般，但从当地房地产市场来看，地产开发也较为成熟，且整体市场的月销售情况是四县中最好的，同时近几年来当地市场销售情况较好，未受任何影响。但从其人口数量级经济数据来看，可持续性不强，除非有大量外来人口进入或产业利好政策，目前阳原皮革城正在借助阳原的历史产业基础意图做大，但究竟是否能够成为阳原崛起的支柱还是像怀来县那样只是一个概念泡沫，还需要我司深入的实地论证。 （3）怀安各项经济指标也都还可以，目前市场处于生存需求为主，在售和在建项目较少，住宅品质普遍一般；由于人口总量小，造成未来房地产市场空间较小。 3、廊坊周边房地产市场分析（文安） （1）文安各项经济指标发展状态较好，人均GDP和人均消费能力较高，具备促进房地产市快速发展的条件；且当地房地产市场楼盘规模较小，差异化产品少，当地居民对住宅品质的追求尚未被开发出来，市场潜力较大。 4、唐山周边房地产市场扮析（玉田） （1）从玉田各项经济数据可看出，当地的GDP ，人均GDP水平较高，比涞水，文安的经济基础要好很多，有利于市场的快速发展，促进市场出现层次较高的差异化产品， 人口总量比张家口周边县和文安市场的人口多，能保证市场将有较多的容量，供房地产市场快速发展；从近三年，当地房地产投资的情况来看，该区域正处于快速发展阶段，且受政策影响较小，具体市场情况如何，是否土地价格过高易造成投资风险，暂无更多的数据来进行说明，有待去当地深入了解市场。 （五）分析结论 1、根据以上数据：张家口市区投资以高新区区域为主的，乐购商圈以东（纬一东路区域）为意向投资区域且该区域有可持续发展的潜力。 2、张家口周边县建议以蔚县为主，阳原需深入了解。 3、廊坊文安市场潜力大，具备投资条件。 4、玉田市场容量较大，且市场正快速发展，具备投资潜力。 注：以上结论仅从宏观经济角度分析，当地市场实际去化速度和市场供应量，还需去当地详细了解并分析。