第八章 房地产价格.ppt

第八章 房地产价格 §1 房地产价格基础 一、房地产价格形成的特点 1、建筑物价格与地产价格的统一性 2、房地产价格的个别性 3、房地产价格不具有直接的可比性 4、房地产价格构成的多元性 房地产开发成本 位置因素 环境因素 房屋的结构、质量、功能、新旧程度 房屋的层数、层次和朝向 政策因素 土地价格的变化 二、确定房地产价格的原则 1、房地产价格应以价值为基础 2、必须符合市场供求状况 3、多种价格并存 课堂讨论：房地产开发成本是否有社会平均成本 福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商 品房社会平均成本的测算工作，并向媒体公开发 布了测算结果：福州市市区商品房平均开发成本 约2160元／平方米，社会平均利润约1400元／ 平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只 占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、 销售费用和利润则占到房价的41%左右。 §2 土地价格 一、土地价格的特性 1、具有双源性 即土地资源价值和土地资产价值的体现。 2、土地价格是在最佳配置状态下预期收益的资本化价格 3、是土地的产权价格 4、形成的多因性 区位因素 供求状况 土地的用途 社会、经济、政治及基础设施因素 具有地域性和个别性 土地价格呈上升趋势 二、土地价格与一般商品价格的区别 1、生产成本不同 2、折旧不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、价格形成时间不同 6、供求变化不同 §3 房地产价格 一、房地产价格的构成 房地产价格的构成有：土地取得成本、开发 成本、开发费用、销售税金和开发利润 1、土地取得成本 途径不同，其成本不同，大致有三种： 农地征收费和土地使用权出让金 城市房屋拆迁补偿费和土地使用权出让金 购买土地的价款、有关税费。土地价款包括土地使用权出让金、土地开发费用和税金 2、开发成本 1）土地开发成本 2）建筑物的建造成本 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发中应纳税费 3）开发费用 管理费用 财务费用 销售费用 4）销售税金 5）开发利润 二、住宅价格的几种形式 1、商品住宅价格 2、经济适用住房价格 实行政府指导价。经济适用住房基准价格由 以下组成： 1）开发成本 征地和拆迁补偿费 勘察设计费和前期工程费 建筑安装工程费 住宅小区基础设施建设费和非营利性公共配套设施建设费 管理费（1—4项之和的2%） 利息 2）税金 3）利润（1—4项之和的3%） 3、公有住房成本价 其构成同经济适用房，但不包括利润。 三、房屋租赁价格 1、租赁价格形式 基础租金 是指业主希望达到的投资收益率目标和可接 受的最低租金水平，即能够抵偿抵押贷款还本 会息、经营费用和空置费用的租金。 商品租金 市场租金 廉租房租金 它实行政府定价，由维修费和管理费构成。向最低收入家庭提供。 2、房屋租赁价格的构成 1）折旧费 年折旧费=（房屋造价-净残值）/耐用年限 2）利息 年利息额=（房屋造价+年折旧额+残值）/2× 年利率 3）维修费 4）管理费 5）税金 6）保险费 7）地租 8）利润 分析问题：下面测算的房地产成本是否合理 福州××花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右) 　1.地价:683元/平方米。 　　2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7％，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。 　2.土建和安装成本:875元/平方米。 　　这项费用主要包括:所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。 　3.配套建设费用:486元/平方米。 　　这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究和审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化 工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。 　4.开发商的运营成本:390元/平方米左右。 　　这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。 　综上所述，保守计算该项目总成本约为:683＋875＋486＋390=2434元。开发商利润约为:销售均价3900元－总成本2434元=1466元。　开